IGD PREPARA L’USCITA DALLA CRISI

La recessione volge al termine ed i consumi evidenziano i primi timidi segnali di ripresa lasciando ben sperare dopo sei anni da dimenticare. Scenario su cui si innestano le iniziative per ridare forza ad uno strategia che in questi anni è stata essenzialmente difensiva.

“Il momento più difficile della crisi è alle nostre spalle e si individuano già i primi segnali dell’inversione del trend, anche se i dati macro puntuali continuano ad essere non confortanti come testimoniano quelli relativi al prodotto interno lordo, alla produzione industriale e all’occupazione. Questo anche se noi constatiamo nei nostri centri una ripresa importante sul fronte del venduto accompagnata dalla conferma dell’ulteriore sviluppo delle presenze pure in questi primi mesi del 2014”.

Dati confortanti, anche se, come sottolinea Claudio Albertini, Ceo di IGD Siiq, “il nostro piano industriale al 2016 è stato costruito con criteri prudenziali proprio per renderlo sfidante ma anche credibile oltreché sostenibile”. I target al 2016 di IGD prevedono infatti un progresso medio annuo dei ricavi di poco inferiore al 3% e gran parte di questo progresso si concretizzerà alla fine del piano, quando saranno entrati a regime i 195 milioni di i nuovi investimenti previsti, di cui circa 110 per potenziare e ammodernare i centri esistenti con interventi importanti in sette dei 18 oggi in esercizio, mentre i restanti 85 saranno indirizzati alle nuove iniziative commerciali.

A fine piano i ricavi dovrebbero così aver varcato, seppur di poco, la soglia dei 130 milioni, mentre i margini dovrebbero essere risaliti dopo la flessione attesa nel 2014 ed il recupero del 2015. Valori sui quali avranno un’incidenza la dinamica di alcune variabili chiave quali lo scenario macro e quindi la dinamica dei consumi, oltreché lo stato avanzamento lavori  delle numerose iniziative in corso.

Il mercato ha comunque accolto positivamente la presentazione ed il trend si è rafforzato con l’ingresso di Soros nel capitale per poi consolidarsi a seguito delle operazioni finanziarie realizzate in questi primi cinque mesi dell’esercizio. Il tutto anche se sull’evoluzione del business e di conseguenza del titolo in Borsa permangono alcune incognite non indifferenti quali la forza della ripresa che per ora resta un’aspettativa oltreché eventuali possibili ritardi nell’implementazione dei piani di sviluppo quali quelli attinenti a Livorno.

Claudio Albertini, Ceo di IGD, illustra le strategie del piano al 2016

“Abbiamo predisposto il piano al 2016 con obiettivi ambiziosi, ma compatibili e sostenibili pur in un contesto macro peggiorato alla fine del 2012 e per tutto il 2013, mentre la ripresa è slittata al secondo semestre del 2014 e la sua intensità rischia di essere alquanto debole per tutta la durata del piano, salvo imprevisti”.

Claudio Albertini -  IGD Siiq
Claudio Albertini – IGD Siiq

Ed è proprio per questo che noi, come puntualizza Claudio Albertini, Ceo di IGD Siiq, “abbiamo rivisitato le ipotesi macro di base adottando criteri più prudenti del piano precedente sia in termini di sviluppo del Pil sia dell’andamento atteso nei consumi oltreché dell’inflazione a cui sono legati i canoni di affitto dei tenant”.

Il contesto nel quale operiamo si conferma quindi non favorevole, anche se noi, aggiunge Albertini, “presentiamo una gestione caratteristica con buone performance e ciò conferma la validità del nostro modello di business. E questo proprio mentre assistiamo ad un ritorno di interesse degli investitori istituzionali esteri ed i consumatori hanno una buona solidità patrimoniale, anche se i redditi restano sotto pressione”.

“La sostenibilità di ricavi, valore asset e struttura patrimoniale”

Ma c’è pure altro in quanto, precisa il Ceo di IGD,  “il nuovo piano industriale incorpora il principio della sostenibilità su tre punti cardine e cioé: ricavi,  valore degli asset e struttura patrimoniale/finanziaria”.

IGD - Organigramma
Organigramma – IGD SIIQ – Fonte: dati societari

Ma c’è pure altro poiché “continueremo ad incrementare la qualità e l’efficienza dei centri con un piano di roll out ISO 14001 e certificazione BREEAM accanto ad interventi specifici per la riduzione dei consumi energetici ed aumentare la fruibilità da parte dei disabili. Il tutto accompagnato da un monitoraggio della soddisfazione dei tenant e dei visitatori in aggiunta alle banche e agli investitori oltreché ai dipendenti, realizzando nel contempo una strategia di comunicazione integrata con utilizzo delle formule 2.0 come le app”.

Una serie di iniziative grazie le quali il gruppo conta di conseguire una crescita media annua dei ricavi del 2,9% ma concentrata prevalentemente nella parte finale del piano con l’entrata a regime dei 195 milioni di investimenti previsti a fronte di 190 milioni di dismissioni. Più in particolare, le locazione dovrebbero crescere del 2,6% medio annuo mentre i ricavi da servizi dovrebbero aumentare ad un tasso del 7/8 per cento. Il gruppo, grazie anche all’attuazione del piano di dismissioni, dovrebbe centrare anche l’obiettivo di ridurre dall’1,38X all’1,2X il gearing e cioè il rapporto fra debiti e patrimonio, mente il loan to value (debiti finanziari sul valore degli asset) dovrebbe scendere dal 57,4 al di sotto del 54 per cento. Nel contempo l’interest cover ratio dovrebbe superare quota 2x (due volte)  e la generazione di cassa (FFO) dovrebbe collocarsi fra i 30 e i 35 milioni nell’arco del piano. Tre anni nel corso dei quali, come ricordato, il gruppo investirà 195 milioni, di cui 85 relativi a nuovi centri e 110 ad ampliamenti o migliorie degli asset esistenti.

Albertini: “ecco come garantirci la sostenibilità di ricavi e valore degli asset”

Interventi, questi ultimi, grazie ai quali il gruppo potrà centrare una delle tre sostenibilità indicate e cioè la salvaguardia del valore degli asset nel tempo in quanto, come ricorda Albertini,  “nel biennio 2014-2015 si assisterà ad un ulteriore lieve flessione per poi giungere ad una stabilizzazione nel 2016  rispetto ad un valore iniziale di 1,9 miliardi sulla base dei dati al 30 giugno 2013; dimensione destinata a subire una riduzione di circa 70 milioni nell’arco del piano previsti sul portafoglio esistente”.

Breakdown dei ricavi totali per tipologia di asset
Breakdown dei ricavi totali per tipologia di asset – Fonte: dati societari

La sostenibilità dei ricavi sarà invece salvaguardata grazie anche ad “un livello di servizio considerato di vera eccellenza e merito il quale – come rileva il capo azienda – la percentuale di occupazione resta nell’intorno del 97% considerando la totalità dei 19 Iper affittati agli azionisti e il 95% delle 18 gallerie che vedono la presenza di circa 1.000 tenant. Risultati sui quali hanno giovato anche le buone notizie che giugno dalla dinamica dei visitatori, che anche in questo primo periodo del 2014 denotano una crescita dello 0,8% sostenuti pure dagli eventi che interessano pressoché tutti gli insediamento con oltre 500 iniziative (+9%)”.

Sforzo grazie al quale, aggiunge Albertini, “si è riscontrata la citata crescita dei visitatori ma anche una tenuta del venduto pure nei momenti più difficili della crisi accanto ad un progresso del primo trimestre del 2014, quando il venduto è aumentato dello 0,9% rispetto all’1,4% dei primi due mesi e dei dati di aprile e maggio. Questo in quanto marzo è stato penalizzato dalla cadenza di Pasqua, avvenuta a marzo nel 2013 e ad aprile nel 2014 con evidenti impatti sui conti dei tenant che poi hanno però recuperato” come indicato sopra.

Il Ceo di IGD illustra la sostenibilità finanziaria

Buone notizie anche sul fronte della sostenibilità finanziaria, nonostante l’azienda debba confrontarsi con tre fattori di criticità quali l’esposizione all’Italia e al comparto immobiliare oltreché ai consumi.

Fonte: dati societari, elaborazioni redazione albertonosari.it
Fonte: dati societari, elaborazioni redazione albertonosari.it

Tre elementi che oggi pesano come macigni anche se iniziano ad individuarsi elementi di ripresa sia sul fronte della credibilità del nostro Paese, a cui ha dato un contributo anche le recenti elezioni, sia sul valore degli asset in quanto il peggio dovrebbe essere alle spalle con una coda nel biennio in corso come sopra evidenziato. E novità positive si affacciano anche nei consumi, che dovrebbero tendere al bello anche se a tassi inferiori di quanto atteso precedentemente.

Scenario complesso ma non impossibile come testimoniano i risultati conseguiti, fra i quali è doveroso segnalare la cessione con una piccola plusvalenza di un centro ai francesi di  BNP per 47 milioni, mentre altri 12 sono giunti dalla cessione di azioni proprie al fondo Quantum di Soros. Il gruppo conta inoltre di realizzare altre cessioni entro fine anno per giungere sostanzialmente alla metà del cammino del piano di dismissioni che dovrebbe apportare 190 milioni senza considerare gli asset romeni, sui quali è in corso un’azione di riqualifica per migliorare ulteriormente i tenant stranieri che ad oggi rappresentano già il 30% rispetto alla sostanziale assenza di pochi anni or sono. Iniziative grazie le quali dovrebbe essere fattibile avviare l’iter di cessione entro il 2016 a valori prossimi ai 170 milioni di carico attuale dopo una svalutazione di 30 milioni realizzata nel 2013 e investimenti per circa sei milioni per ammodernare gli edifici e la loro fruibilità. E il ricavato dalla possibile cessione non è incluso nei numeri del piano.

Il momentum sui mercati resta positivo e si affacciano nuove opportunità

Un piano che si innesta su un 2013 importante anche dal punto di vista finanziario poiché IGD ha reperito quasi 310 milioni di risorse di cui 145 provenienti dall’offerta di scambio convertible bond e 135 da un finanziamento di BnP Paribas, mentre 13,5 milioni sono giunti dall’adesione alla DRO

IGD - Struttura Gruppo
Struttura Gruppo – IGD SIIQ – Fonte: dati societari

(dividend reinvestment option) a cui hanno partecipato il 76% degli aventi diritto. Iniziativa grazie la quale l’azienda ha incassato circa 40milioni nel triennio 2012-2014 anche se il sistema fiscale italiano è penalizzante rispetto agli altri Paesi e la penalizzazione è destinata ad aumentare in quanto la tassazione è salita dal 20 al 26% circa mentre all’estero queste operazioni sono esentasse.

Da rilevare inoltre che nell’arco del piano, come sottolineano al quartier generale bolognese di IGD, dovrebbe essere possibile ottenere almeno un rating per potere accedere al mercato obbligazionario e quindi ridurre l’esposizione al sistema bancario con benefici effetti sulla solidità del bilancio oltreché sul conto economico considerando la dinamica attesa nei tassi. Un fronte sul quale potrebbero emergere anche altre novità interessanti se continuerà il momento favorevole dei mercati finanziari. Iniziative grazie le quali, aggiungono a Bologna, i target indicati dal piano risulteranno facilitati pur considerando che già ora il livello del debito è più che sostenibile ed è espresso per gran parte a lungo termine con un sistema di hedging che copre circa l’83%  del debito complessivo il cui costo è poco al di sopra del 4 per cento.

Per IGD la crisi è alle spalle e si intravvedono opzioni di sviluppo

Solidità che risale nel tempo e che ha permesso al gruppo di sostenere senza contraccolpi una delle più lunghe e peggiori crisi che hanno interessato il nostro Paese, ma non solo. Ed è anche per questo che noi, come sottolinea il capo azienda, “abbiamo dovuto giocare in difesa senza prendere goal ma anche senza segnarli.

Una fase che oggi si sta superando poiché si sta presentando la ripartenza grazie anche alle capacità di azione che ci siamo conquistati. Lo scenario è infatti più favorevole, noi stiamo attenti per coglierne le opportunità e vorremmo cercar di essere ancora più attivi nel nostro core business, quello dei centri commerciali. E’ doveroso infine segnalare che noi siamo ricercati anche perché – come sottolinea il Ceo di IGD –  siamo l’unico operatore italiano specializzato e affidabile oltreché solido”.

Fonte: dati societari, elaborazioni redazione albertonosari.it
Fonte: dati societari, elaborazioni redazione albertonosari.it

Il tutto in presenza di una condizione macro che sta lentamente migliorando lasciando trasparire elementi di recupero sia del prodotto interno lordo (Pil) che dell’inflazione a cui sono legati gli affitti. Buone notizie anche da Livorno e dal progetto “Porta a Mare” che prevede il recupero di una vasta area nei pressi del centro cittadino per realizzare un polo multifunzionale da circa 70.000 metri quadri con destinazioni commerciali, residenziali, terziarie e ricettive affiancate da un porto turistico di nuova realizzazione.

Totale Ricavi - Fonte: dati societari
Totale Ricavi – IGD SIIQ – Fonte: dati societari

Un business ove IGD manterrà la proprietà di tutta la parte commerciale, mentre il residenziale, terziario e ricettivo sarà ceduto con un incasso previsto in 40 milioni nell’arco del piano al 2016. Un progetto suddiviso in cinque sezioni di cui la prima è stata completata mentre la seconda dovrebbe scattare a breve anche se registra ritardi causa difficoltà burocratiche.

Una serie di iniziative grazie le quali il gruppo può affrontare il triennio del piano con un certo ottimismo, anche se ricavi e margini scatteranno nella parte finale e cioè quando entreranno in esercizio le numerose iniziative in corso, fra le quali è necessario citare il nuovo Retail Park di Chioggia, che ha ottenuto il via libera dopo 13 anni di attesa e dovrebbe essere ultimato nel 2015 con un investimento su arco piano di circa 20 milioni degli 85 destinati alle nuove aperture incluso il progetto Porta a Mare di Livorno, mentre 110 saranno indirizzati al potenziamento-ampliamento su sette centri commerciali.

Le attese per il 2014, le proiezioni al 2015 e quelle a fine piano

Il 2014 dovrebbe così presentare una sostanziale stabilità nei ricavi a quota 120 milioni con una lieve flessione di margini  rispetto al 68,3% del 2013 come testimoniano anche i dati relativi al primo trimestre 2014, chiusosi con un Ebitda margin al 67,8 per cento.

Fonte: dati societari, elaborazione redazione albertonosari.it
Fonte: dati societari, elaborazione redazione albertonosari.it

Un trend che potrebbe accentuarsi nel corso dell’anno anche se definire in modo puntuale quale sarà il dato al 31 dicembre non è comunque ad oggi possibile poiché ci sono troppe variabili in gioco, dall’andamento dei consumi e degli investimenti, fra i quali vi sono pure i tempi e i modi con i quali potrà scattare la seconda fase dell’investimento a Livorno già affrontato nei servizi in pagina.

La ripresa dovrebbe comunque scattare dal 2015 quando è previsto un certo aumento dei ricavi con margini in recupero poiché l’Ebitda potrebbe tendere agli 80 milioni salvo sorprese come il citato progetto di Livorno. Ecco perché gran parte della crescita attesa nell’arco del piano si realizzerà nel 2016 quando entreranno in esercizio pressoché tutte le opere in corso con relativo ammodernamento e ampliamento dei centri commerciali interessati. Nell’ultimo anno del piano i ricavi dovrebbero infatti superare quota 130 milioni con uno sviluppo importante dell’Ebitda e dei relativi margini.

Analisti – i positivi si rafforzano ma le coperture languono

Il titolo recupera in Borsa dopo che Soros ha dato una salutare scossa dimostrando la credibilità dell’azienda bolognese e le potenzialità di un titolo che potrà beneficiare dell’attesa ripresa dei consumi, se e quando si presenterà, mentre l’azienda ha colto l’occasione favorevole dei mercati finanziari per raccogliere 150 milioni a condizioni oggettivamente convenienti e non è escluso che il futuro riservi altre sorprese.

Stato Patrimoniale - IGD
Stato Patrimoniale – IGD SIIQ – Fonte: dati societari, elaborazioni redazione albertonosari.it

Condizioni grazie le quali si sono rafforzate le indicazioni di acquisto anche se le coperture degli analisti restano decisamente poche e sicuramente inferiori al potenziale che la società potrà esprimere se riuscirà a centrare i target del piano e non emergeranno sorprese negative a Livorno, ove LGD ha importanti piani di investimento che devono ancora superare alcune barriere “burocratiche” proprio mentre il M5S ha conquistato il comune sconfiggendo la sinistra che da sempre governava la città. Ma ecco le opinioni degli analisti che seguono il titolo.

Intermonte conferma l’outperform con target a 1,45 euro perché “ci attendiamo la prosecuzione di un trend positivo sul settore in quanto c’è un afflusso di liquidità che alimenta il finanziamento del debito, mentre la riduzione dei tassi apporta benefici al conto economico”. Siamo positivi anche perché, completa l’analista, ci attendiamo una ripresa dei consumi, seppur modesta, e quindi a cascata una certa ripresa dei ricavi da locazione”

Banca Akros è passata da hold ad acumulate con prezzo obiettivo elevato da 0,9 a 1,4 euro il 27 febbraio in quanto “abbiamo apprezzato i risultati 2013 ed abbiamo adeguato le stime in quanto si sta concretizzando la riduzione del costo della raccolta ed il miglioramento dei mercati finanziari con effetti positivi su una redditività che dovrebbe beneficiare pure dell’attesa ripresa dei consumi, seppur modesta”

analisti
Analisti – IGD – Fonte: Factset

Mediobanca ripropone il neutral perché “i prezzi incorporano pienamente le attese sui fondamentali considerando che lo scenario macro resta incerto mentre la politica di dismissioni appare difficile da realizzare nei tempi e nei modi previsti dal piano industriale”. Questo anche se “abbiamo alzato il target price a 1,3 euro in quanto l’emissione del bond da 150 milioni è avvenuta ad un prezzo interessante dimostrando la buona accoglienza del mercato. L’operazione avrà inoltre impatti positivi sul conto economico e tutto ciò dopo che il mercato è stato positivamente colpito dall’ingresso dei fondi di Soros che il 5 marzo hanno ufficializzato l’acquisto del 5% dimostrando la credibilità dell’azienda e le potenzialità del titolo”.

Borsa – una corsa sostenuta dai fondamentali

IGD segna il nuovo massimo relativo lunedì 09 giugno a 1,45 euro (+1,75% rispetto alle quotazioni di venerdì 6) ma poi innesta la retromarcia e per ben quattro sedute consecutive chiude con un segno negativo, facendo registrare venerdì 13 giugno un prezzo di 1,379 euro pari a una flessione complessiva del 5,4% rispetto alle quotazioni di lunedì. Il tutto mentre i sette giorni precedenti erano stati archiviati con un progresso complessivo vicino al 6% grazie anche al balzo di oltre il due per cento a 1,43 euro del citato venerdì 6. Performance grazie le quali si era ridotta la distanza dal massimo degli ultimi cinque anni registrato il 18 maggio 2011  a 1,73 euro.

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IGD vs FTSEMIB grafico a 1anno – Fonte Factset

Un recupero scattato all’inizio del 2014 dopo quasi 18 mesi di sostanziale stabilità nell’intorno di 0,8 euro con minimi a 0,68 e massimi a 0,9 confermando quell’elevata volatilità che ha caratterizzato il titolo sin dalla crisi dei mutui sub-prime della tarda primavera del 2007. Da allora IGD ha subito una serie di profonde oscillazioni avvicinandosi per tre volte a un euro e con il minimo storico registrato il 20 giugno 2012 a 0,527 euro al termine dell’ennesimo scivolone.

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IGD vs FTSEMIB grafico a 2 anni – Fonte Factset

Questo anche se il colpo più duro è stato inferto nell’estate del 2011, quando in meno di un mese il titolo ha perso più del 40% passando dagli 1,67 euro del 7 luglio agli 1,01 euro del 6 agosto prima di trovare la forza di reagire e risalire a 1,3 euro il 2 settembre, quando si è innestato l’ennesimo pendolo che poi ha portato al minimo di 0,527 sopra citato. Il tutto all’interno di numerose risalite e successive ricadute prima di trovare una certa stabilità su valori però contenuti come i citati 0,8 euro medi che hanno contraddistinto IGD dal luglio del 2012 al gennaio del 2014.

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IGD Storico – Fonte Factset

I primi mesi dell’esercizio in corso sono stati infatti decisamente positivi per la società bolognese controllata dalle Coop poiché le azioni hanno imboccato un percorso di risalita culminato con il citato massimo di venerdì 6 giugno. Poco più di cinque mesi nel corso dei quali il titolo ha realizzato una performance di oltre il 65% passando da 0,865 di inizio gennaio agli 1,43 euro del citato 6 giugno. Una corsa sulla quale ha inciso il momento positivo vissuto dai mercati finanziari oltreché le aspettative di una ripresa dei consumi accanto allo stimolo fornito dall’ingresso dei fondi di Soros, che a marzo ha rilevato circa il 5% del capitale di cui circa il 3% acquisendolo dalla stessa IGD, che ha ceduto i titoli propri in portafoglio con un incasso di 12 milioni circa.

Criticità – dalla recessione alle dismissioni per ridurre il debito

Lo scenario macro si conferma complesso e la strategia sulla dismissione di cespiti non core potrebbe riservare sorprese non tutte necessariamente positive, mentre la struttura patrimoniale si presenta solida anche se il debito resta elevato ed espone la società ai rischi impliciti dei mercati finanziari, che oggi sono buoni ma domani potrebbero anche cambiare. Il tutto mentre le ultime elezioni hanno modificato radicalmente il governo della città di Livorno dove IGD ha rilevanti interessi e progetti in fase di sviluppo ma dove il M5S ha conquistato le leva del comando cittadino sconfiggendo la sinistra che da sempre governava la città.

Conto Econimico
Fonte: dati societari, elaborazioni redazione albertonosari.it

Sono queste le principali criticità di IGD; una società sovraesposta all’Italia anche perché l’avventura in Romania non sembra abbia dato le soddisfazioni sperate avendo fatto già registrare svalutazioni per 30 milioni mentre i tentativi di cessione slittano nel tempo e sono ora fissati a dopo il 2016. La sovraesposizine all’Italia, ma anche alla Romania, porta inoltre con se gli effetti di una crisi poi trasformatasi in recessione e quindi con consumi che in questi anni si sono dimostrati non particolarmente effervescenti, anche se il gruppo bolognese è riuscito a contrastarne gli effetti merito una qualità del servizio considerata eccellente.

Le performance hanno comunque sofferto, e non solo in termini di sviluppo, ma  oggi c’è attesa sull’evoluzione di una congiuntura la cui dinamica resta ancora particolarmente depressa anche se ci sono buone aspettative di una inversione del trend con annessa ripresa dei consumi e quindi dei ricavi dei tenant; coloro che poi devono pagare gli affitti a IGD.

Un gruppo che da tempo ha avviato una politica di dismissioni non sempre coronate dal successo, come la citata Romania, ove sono state apportate rettifiche di valore accanto ad investimenti importanti per riqualificare gli immobili e quindi rendere possibile quella dismissione che nei progetti dell’azienda bolognese potrebbe avviarsi già prima del 2016, salvo sorprese.

IGD - Sede
IGD SIIQ – Uffici

Prosegue invece nel rispetto dei tempi indicati dal piano la cessione di asset italiani, mentre l’ingresso di Soros ha apportato un duplice beneficio poiché da un lato IGD ha incassato circa 12 milioni cedendo le azioni proprie in portafoglio e dall’altro perché, come ricordano gli operatori, “ha dimostrato di essere una società credibile e con buone potenzialità di rivalutazione come il trend di Borsa dimostra”.

Da rilevare poi che il favorevole momento in cui si trovano i mercati finanziari si è materializzato anche nella struttura del debito, migliorata grazie all’emissione di un bond da 150 milioni a condizioni particolarmente vantaggiose. Ed il permanere di condizioni positive, con abbondante liquidità, potrebbe riservare altre sorprese anche se resta elevata l’esposizione ai mercati finanziari e quindi pure ad eventuali modifiche delle richiamate condizioni; elementi che potrebbero accelerare le decisioni su eventuali ulteriori opzioni senza escludere interventi sul capitale.

É doveroso infine ricordare che il titolo ha un numero ristretto di coperture e questo non giova alle dinamiche borsistiche, mentre la politica di crescita tramite nuove adesioni di cooperative che apportano i loro asset è stata nel recente passato penalizzata dalla necessità di mantenere un certo rapporto fra le diverse tipologie di soci; rapporto che il nuovo corso della finanzia potrebbe magari facilitare consentendo anche tramite questa strada la ripresa del percorso di crescita.