Nell’estate del 2016, quando il rendimento del T-bond sprofondò all’1,35% e i tassi sui mutui con scadenza trentennale sotto al 3%, nessuno pensava che entrambi avrebbero potuto più o meno raddoppiare nel giro di un biennio e che sarebbero ritornati al livello precedente lo scoppio dell’ultima celeberrima bolla immobiliare.
Tale linea Maginot è stata superata nei giorni scorsi quando il tasso sul mutuo trentennale a tasso fisso, per importi non superiori ai 450.000 dollari e con un acconto iniziale del 20%, ha superato il 5 per cento.
Per essere precisi, ha raggiunto il 5,05% il 5 ottobre, il livello più elevato dal 5 gennaio 2010.
Non si tratta ancora di una soglia pericolosa per il mercato immobiliare, che potrebbe sopraggiungere al raggiungimento, invece, del tasso del 6 per cento.
Già con il passaggio del tasso di finanziamento dal 4% al 5%, alcuni potenziali acquirenti sono usciti dal mercato in virtù dell’aumentata spesa per interessi mensili, che si aggiunge alle quotazioni immobiliari in alcune aree assai elevate.
Avvicinandosi, altresì, alla soglia del sei per cento sui mutui ipotecari il numero di potenziali acquirenti potrebbe ulteriormente contrarsi.
L’ammontare medio mensile di una rata di mutuo, statisticamente dichiarato sostenibile per un cittadino americano, ammonta a 1.720 dollari, in virtù della quale il contraente può ottenere un finanziamento fino a un importo di $320.000 per trent’anni al tasso attuale del cinque per cento.
Qualora il tasso salisse, invece, al 6%, l’ammontare disponibile, a parità di rata, scenderebbe a $287.000, con un calo del 10% per un aumento dei tassi di solo un punto percentuale.
Tale principio colpirebbe tutte le famiglie che hanno problemi mensili di budget, vale a dire la stragrande maggioranza degli americani.
Tuttavia, anche al raggiungimento del 6% il tasso sui mutui continuerebbe a rimanere ad un livello storicamente basso, ancora distante dal 7-8% raggiunto nel dicembre 2008, prima che la Fed iniziasse il primo round di QE nel marzo 2009.
I tassi sui mutui si muovono allineati al rendimento del T-bond, nei confronti del quale aggiungono uno spread che si restringe tra l’1,5% e il 2%, e in questi giorni si attesta all’1,83-85 per cento.
Proprio il movimento al rialzo dei rendimenti del governativo decennale è ciò che rischia di portare il tasso di riferimento sui mutui trentennali a tasso fisso verso la temuta soglia del 6%, qualora proprio il T-bond si spingesse al 4%, evento assolutamente possibile con i già definiti incrementi dei tassi previsti dalla banca centrale nel prossimo biennio.
In questo contesto, la sostenibilità di acquisto di un immobile tenderà a ridursi progressivamente rischiando di incidere sui livelli delle quotazioni immobiliari, che potrebbero anche iniziare a decrescere, in particolare nelle zone di maggiore surriscaldamento dei prezzi.
A tal proposito, il Case-Shiller National Home Price Index average, pubblicato con cadenza mensile, che evidenzia i prezzi immobiliari per ogni singolo distretto, dal quale si evince che ci sono alcune zone del Paese particolarmente sopravvalutate e i cui prezzi hanno ampiamente superato le quotazioni della prima bolla immobiliare del 2006-07. Nello specifico:
- Seattle +35%
- Denver +55%
- Dallas-Fort Worth +48%
- Portland +26%
- San Francisco Bay Area +41%
L’ascesa dei tassi di finanziamento metterà a rischio la sostenibilità di queste quotazioni nel prossimo anno e ridurrà il numero di transazioni immobiliari che necessitano di finanziamenti ipotecari, ma non dovrebbe provocare lo stesso terremoto finanziario del 2008, essendo la bolla immobiliare concentrata solo in alcune località del Paese.
