Nel corso del 2017 la società milanese ha annunciato la conclusione del progetto Abitare In Poste, i cui ricavi sono riferiti in maggior parte proprio all’esercizio chiuso il 30 settembre 2017 con un utile netto di circa 832mila euro (ROE 6,9%). In attesa del consolidamento dei ricavi derivanti dalle altre iniziative in fase di realizzazione, si segnala una semestrale di transizione dai numeri poco indicativi. Il titolo della società è stato subito apprezzato dal mercato passando dai 13,8 euro della quotazione (aprile 2016) ai 36,5 di settembre 2017, per poi stabilizzarsi in area 31 euro.
Abitare In, realtà attiva nella realizzazione e vendita di unità immobiliari a Milano, ha recentemente portato a termine il primo progetto Abitare In Poste, concluso con numeri estremamente positivi. Un risultato concreto, dato anche il massimo momento di crisi che ha caratterizzato il mercato immobiliare nel 2013 – periodo in cui era stata avviatala commercializzazione del progetto stesso. I ricavi, pari a circa 20 milioni, sono stati consolidati poi durante lo scorso esercizio, chiuso con un utile netto di 832 mila euro (ROE 6,9%).
Il Business Model della Società prevede due peculiarità importanti: a) l’esclusiva realizzazione di interventi di rigenerazione urbana, che prevedono la demolizione di immobili esistenti, la conversione e la riedificazione in nuovi edifici, ad alto consenso sociale e basso impatto ambientale; b) gli anticipi dei clienti che insieme ai mutui fondiari garantiscono l’autofinanziabilità del progetto.
Gli ultimi dati economici della semestrale al 31 marzo 2018, invece, risultano poco indicativi con il consolidamento dei ricavi di ogni singola iniziativa contabilizzati solamente dopo la chiusura del relativo progetto di riferimento.
Tra i piani in via di sviluppo in evidenza il progetto Abitare In Maggiolina, la cui commercializzazione è stata conclusa già nel 2017 con ordini per 67,4 milioni (overbooking 127%), il tutto nonostante i lavori non fossero ancora iniziati.
Con riferimento al progetto di Milano City Village lo scorso 26 luglio la società ha reso noti i risultati riguardanti la prima campagna vendite. L’iniziativa ha già ricevuto proposte irrevocabili per circa il 114% degli appartamenti del primo edificio “City Plaza” per un controvalore complessivo di 45,7 milioni mentre la seconda campagna promozionale, relativa all’edificio “City Garden”, si terrà ad ottobre.
La società, tramite Milano Progetti srl, intende inoltre realizzare ulteriori 500 appartamenti in zona corso Lodi mentre con Abitare In Development 3 ha acquistato l’immobile in Viale Umbria adibito a show room. Lo scorso febbraio la società ha poi sottoscritto un accordo preliminare per l’acquisto di un complesso immobiliare in zona Piazzale Accursio.
Iscritta da maggio nella sezione speciale del Registro delle PMI Innovative della Camera di Commercio, Abitare In si conferma una realtà sempre attenta a cogliere le opportunità che il mercato le presenta.
CONTO ECONOMICO
I conti del primo semestre dell’esercizio in corso, chiuso al 31 marzo 2018, evidenziano un prodotto lordo di 3,3 milioni, in flessione del 42,8% su base annua. Nel periodo in esame Abitare In ha consolidato ricavi dalla vendita di unità immobiliari per 424 mila euro e 2,8 milioni riferiti alla variazione delle rimanenze per l’avanzamento della produzione degli sviluppi immobiliari.
Le rimanenze, sono state iscritte al minore tra il costo d’acquisto e il presumibile valore di realizzo desumibile dall’andamento del mercato immobiliare. Le rimanenze sono costituite da aree da edificare e immobili in costruzione.
I minori ricavi consolidati scontano negativamente il confronto con i numeri del primo semestre 2017, durante il quale il gruppo aveva contabilizzato maggiori ricavi derivanti direttamente dal progetto “Abitare in Poste”, avvenuto durante l’esercizio 2016/2017. Ricordiamo infatti che vista la durata pluriennale dei progetti, i risultati vengono solitamente recepiti alla conclusione degli stessi, tramite la distribuzione del dividendo maturato direttamente dal veicolo societario creato ad hoc per la realizzazione del progetto. Di conseguenza, è venuta meno una confrontabilità anche tra le altre principali voci di conto economico. Infine, i conti al 31 marzo 2018 sono stati chiusi con un utile di periodo pari a circa 0,3 milioni.
Al 30 settembre 2017, il bilancio proponeva invece la “fotografia” del gruppo Abitare In proprio dopo la chiusura del progetto “Abitare In Poste”. I ricavi, pari a 19,6 milioni, risultavano riferiti in massima parte proprio alle vendite delle unità immobiliari di suddetta iniziativa. Nel periodo in esame l’Ebitda e l’Ebit, rispettivamente pari a 2,1 e 1,9 milioni, indicavano una marginalità del 10,7% e del 9,8%. Tali indici, con le relative percentuali, erano stati inoltre ridotti dalla scrittura di consolidamento riguardante lo scarico della partecipazione di Abitare In Poste per il valore di 1,4 milioni. L’esercizio 2016/2017 si era chiuso, invece,con un utile netto consolidato di 832 mila euro.
STATO PATRIMONIALE
Al 31 marzo 2018 Abitare In ha riportato una posizione finanziaria netta positiva per 302 mila euro, in netto miglioramento rispetto ai 12,7 milioni di indebitamento finanziario netto registrati in data 30 settembre 2016, beneficiando sia delle maggiori disponibilità liquide, legate all’incasso dei rogiti di “Abitare In Poste” e agli anticipi delle unità immobiliari del progetto “Abitare In Maggiolina”, sia agli aumenti di capitale effettuati.
Come si evince dalla Lettera agli Azionisti il management sottolinea come “abbiamo colto una serie di opportunità assicurandoci, a condizioni particolarmente vantaggiose, un portafoglio di operazioni che ci permetteranno di raggiungere e superare i nostri obiettivi e diventare il principale operatore residenziale di Milano in tempi significativamente più brevi di quanto previsto.” Alla luce di ciò, il 17 luglio 2017 la società aveva infatti deliberato un nuovo aumento di capitale sociale, riservato ad investitori qualificati di elevato “standing” per complessivi 16 milioni.
Recentemente la società milanese ha annunciato la conclusione con esito positivo della procedura di accelerated bookbuilding riguardante l’aumento di capitale deliberato dall’assemblea in data 30 maggio, i cui effetti saranno indicati a partire dal prossimo bilancio. La procedura di collocamento ha visto pervenire offerte di sottoscrizione per un importo superiore rispetto al massimo sottoscrivibile di 20 milioni. Tra le adesioni, si segnala quella dei principali investitori istituzionali del panorama finanziario italiano ed anche estero, tra i quali Kairos Partners SGR Spa. Un aumento di capitale che permetterà inoltre al flottante di salire dal 32,78% al 51,06% garantendo una migliore liquidità al titolo.
RATIO
Gli indici patrimoniali del gruppo riflettono chiaramente le operazioni effettuate sul capitale, nonché il netto miglioramento della posizione finanziaria netta, che ricordiamo positiva per circa 302 mila euro al 31 marzo 2018.
Gli indicatori di borsa, rilevati al 30 settembre 2017 tramite il provider finanziario Bloomberg registrano una valutazione che esprime un clima di fiducia sulle prospettive societarie.
PROGETTI
Nello svolgimento del proprio business Abitare In opera creando un veicolo per ogni progetto che si occuperà della realizzazione e vendita delle singole unità immobiliari. Una volta portato a termine il relativo progetto, il veicolo distribuirà i dividendi alla capogruppo e sarà successivamente chiuso. Un modello in grado di garantire una maggiore trasparenza, nonché tracciabilità dei risultati delle singole iniziative.
Ad oggi la società milanese presenta un portafoglio immobili in via di sviluppo per 96.000 mq, corrispondenti a circa 1.050 appartamenti (ipotizzando un taglio medio di 92 mq) e un portafoglio ordini – contratti preliminari – per circa 124 immobili (pari a 60,1 milioni) dove risultano già versati 15,6 milioni di caparre e anticipi.
Entrando nel dettaglio dei singoli progetti già conclusi e in fase di sviluppo, nel corso dell’esercizio 2016-2017 il gruppo guidato da Luigi Gozzini e Marco Grillo ha chiuso con successo Abitare In Poste, progetto che prevedeva la realizzazione di un complesso residenziale (81 appartamenti per circa 6mila mq) sul sedime dell’ex centro distribuzione Milano Est di Poste Italiane. Un risultato estremamente positivo per la società milanese che in sede di commercializzazione aveva riscontrato un overbooking del 144%, nonostante il periodo di massima crisi toccato dal mercato immobiliare nel 2013. I ricavi derivanti dall’operazione, pari a circa 20 milioni, sono stati poi imputati quasi totalmente all’esercizio 2016-2017 a seguito di uno slittamento dei lavori da parte della azienda appaltatrice.
Esito positivo anche per il progetto Abitare In Maggiolina (9.180 mq di SLP, 14.562 mq commerciali) la cui vendita si è conclusa lo scorso dicembre con un sold out – addirittura ancora prima dell’avvio dei lavori – anche questa volta con proposte in eccesso (+127%). I ricavi previsionali ammontano a circa 67,4 milioni, con un gross margin di 24,6 milioni e un EBT di 15,7 milioni.
Con riferimento, invece, al progetto Milano City Village, a luglio sono stati resi noti i primi dati della fase di commercializzazione. In occasione del primo periodo promozionale, tenutosi presso lo show room di Viale Umbria sono pervenute proposte irrevocabili d’acquisto cauzionate per un totale di 94/110 appartamenti totali per complessivi circa 33 milioni. Successivamente la società ha ricevuto ulteriori proposte irrevocabili, raccogliendo un’interesse per 126 appartamenti (114% dell’offerta) per circa 45milioni. L’operazione prevede pertanto complessivamente ricavi per circa 78,2 milioni, un gross margin di 27,6 milioni e un EBT di 16,8 milioni. La seconda campagna promozionale sarà avviata invece ad ottobre. Ricordiamo che il progetto Milano City Village prevede la realizzazione di un complesso residenziale (210 appartamenti tot.) grazie al recupero dell’area dismessa “ex-Telecom” di Via Tacito (Viale Umbria Milano).
In aggiunta ai 67,4 milioni riferiti al progetto Abitare in Maggiolina e ai 78 milioni rivenienti da Milano City Village, il management si attende di riportare poi altri 186 milioni dalla realizzazione di ulteriori 500 appartamenti nei pressi di zona Corso Lodi.
Infine, segnaliamo l’acquisto a Febbraio di un complesso immobiliare sito nella zona di Piazzale Accursio, avente ad oggetto un’area con superficie di circa 8 mila metri quadri. La zona rappresenta un punto strategico in forte crescita, con un tessuto signorile e spiccata vocazione residenziale commerciale. Ad aumentare il valore intrinseco dell’operazione, la probabile realizzazione del nuovo consolato americano che dovrebbe sorgere a ridosso dell’ex tiro a segno.
PUNTI DI FORZA
La società sviluppa solo progetti di rigenerazione urbana. Abitare In opera demolendo vecchi immobili esistenti e dismessi, convertendoli e riedificando pertanto nuovi edifici. Raccogliendo di conseguenza un alto consenso sociale.
Basso rischio autorizzativo. Grazie all’attività svolta, la società milanese ha consolidato il proprio rapporto con il territorio e la pubblica amministrazione.
Creazione di un veicolo operativo per ogni singolo progetto, in grado di garantire una maggiore trasparenza e tracciabilità delle performance di ogni iniziativa.
Elevato livello di tecnologia e sviluppo interno di software che consentono di gestire i costi e la complessità della realizzazione di prodotti completamente “su misura” e che hanno portato alla realizzazione di un modello di business industriale e scalabile, che beneficia di economie di scala e garantisce maggiore efficienza nella realizzazione dei progetti.
Utilizzo dell’innovativo software BIM (Building Information Modeling). Piattaforma open source che permette il controllo dei diversi aspetti in fase di progettazione e costruzione.
Possibilità di creare un prodotto tailor made. Gli appartamenti sono realizzati in modo da soddisfare le esigenze di ogni singolo cliente grazie ad un supporto alla personalizzazione direttamente dall’architetto e dall’interior designer dedicato. L’attenzione per il cliente è evidenziata anche dalla presenza di un Customer Service Team e all’attenzione ai dettagli, al design e alla scelta di materiali e forme, secondo il gusto del cd. “Made In Milano”
Forte presenza sui social, sviluppo del canale marketing e creazione di eventi ad hoc per la fase promozionale.
Management dal forte know-how locale con un positivo track record nell’immobiliare a Milano.
PUNTI DI DEBOLEZZA
Eventuali ritardi nella realizzazione degli immobili da parte delle aziende appaltatrici come verificatosi con Abitare In Poste.
OPPORTUNITA’
Crescente trend demografico. Secondo le stime il comune di Milano dovrebbe registrare una crescita di oltre 200.000 residenti per il 2035.
Presenza di investitori qualificati tra gli azionisti. In occasione dell’ultimo aumento di capitale, sono entrati all’interno della compagine azionaria con quote rilevanti anche investitori di alto standing qualitativo, che confermano la bontà dell’operato della società stessa.
Passaggio al MTA. Un eventuale passaggio al mercato maggiore potrebbe permettere alla società di reperire sul mercato quelle risorse necessarie ad imprimere un ulteriore boost alla crescita in atto.
MINACCE
Nonostante il mercato immobiliare a Milano sia storicamente meno influenzato dai cicli immobiliari e stia dando i primi segnali di ripresa dopo la crisi iniziata nel 2008, Abitare In è comunque esposta all’incertezza e alle variabili che influenzano tale business, come ad esempio eventuali variazioni dei tassi di interesse, inflazione e regime fiscale. Non è inoltre ancora ben chiaro l’impatto che le tensioni geopolitiche (Brexit, politiche protezionistiche) potranno avere sull’economia nell’area Euro.
ANALISI TECNICA
Fase di consolidamento per Abitare In dopo il forte rialzo registrato nel biennio successivo alla quotazione, con i prezzi che hanno prodotto un potenziale capital gain del 250% per coloro che avessero sottoscritto in fase di Ipo e venduto sui massimi di periodo.
Tecnicamente i valori si sono approssimati ai valori inerenti all’aumento di capitale, con un movimento oscillatorio in cui i supporti sono ben approssimati dai livelli di Fibonacci calcolati sull’ultima gamba rialzista. Ecco quindi che le quotazioni si sono adagiate prima sui 31 euro (38,2%), poi su 29 euro (50%) per poi avvicinarsi all’area dei 27,6 euro (61,8%).
Gli indicatori algoritmici in questa fase segnalano una contrazione di volatilità, a conferma della neutralità della tendenza, che potrebbe essere negata in termini positivi dalla violazione dei 33 euro con proiezione verso i 35 euro, area di resistenza statica di medio periodo.
