Nel 1Q 2019 Coima Res ha riportato canoni di locazione per 8,7 milioni, in leggero calo rispetto al pari periodo del 2018 (-1,2%) a causa dell’effetto temporale della cessione dell’immobile Eurcenter a Roma e il completamento della cessioni delle 21 filiali DB situate nel sud Italia, parzialmente compensate invece dagli immobili Tocqueville e Pavillion a Milano.
Su base like for like, i ricavi sono aumentati invece del 6,2 per cento.
Al 31 marzo 2019, il portafoglio di Coima Res contava 76 immobili con una superficie totale di 189.000 mq e un valore complessivo di 666,6 milioni.
Nei primi tre mesi del 2019 il NOI (Net Operating Income) è sceso dell’1,5% a 7,8 milioni, con il relativo margine all’89,1%, in linea con il livello registrato nell’intero 2018 e inferiore di 30 punti base su base annua.
A livello di Ebitda si segnala una crescita del 5,6% a 5,5 milioni, in quanto la riduzione marginale del NOI è stata più che compensata attraverso la riduzione dei costi non ricorrenti.
Balzo dell’utile netto a 4,7 milioni (+37,8%) per effetto della rivalutazione di 1,2 milioni di una filiale bancaria a Milano, precedentemente sfitta per la quale è stato firmato un contratto di locazione.
Al 31 marzo 2019 l’EPRA NAV risultava pari a 426,3 milioni (11,84 euro per azione), in progresso dell’1,1% su base annua. Una dinamica resa possibile dal contributo positivo degli EPRA Earnings per 3,5 milioni e dalla sopramenzionata rivalutazione della filiale bancaria.
Sul fronte patrimoniale al 31 marzo 2019, il LTV era pari al 34% (consolidando Corso Como Place su base pro rata), la scadenza media ponderata del debito pari a 4,1 anni e il costo medio ponderato del debito “all-in” pari al 2%. Il debito risultava coperto al 75% rispetto alle fluttuazioni dei tassi di interesse.
Per quanto riguarda l’outlook, il management riporta che, in relazione al portafoglio attuale, valuterà ulteriori cessioni su base opportunistica volte ad aumentare l’esposizione verso Milano e a bilanciare la concentrazione dei conduttori. In questo momento di incertezza macroeconomica, il gruppo ha infatti deciso di concentrarsi sul mercato degli uffici milanese più resiliente, ampio, trasparente e liquido d’Italia. Milano inoltre è caratterizzata da solidi fondamentali tra domanda e offerta e nei prossimi anni la domanda potrebbe superare di 2-3 volte l’offerta, sostenendo una crescita dei canoni a breve e medio termine.
La società continua a valutare attentamente e selettivamente opportunità di investimento nel capoluogo lombardo, in considerazione del potenziale di crescita e di resilienza durante i cicli economici deboli.
