“L’accelerazione del programma vaccinale in Italia porterà ad un aumento dell’occupazione fisica del nostro portafoglio e ad un’accelerazione della ripresa economica italiana, che sarà ulteriormente supportata dall’avvio da parte del Governo Draghi del piano di investimenti legato al Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza. Il livello di incasso dei canoni registrato da Coima Res per il primo trimestre conferma la solidità dei nostri conduttori e la resilienza del nostro portafoglio. Nei prossimi mesi prevediamo di iniziare l’attività di riposizionamento della componente value-add del nostro portafoglio con l’obiettivo di generare progressivamente valore incrementale aumentando la qualità degli immobili e catturando livelli di canoni superiori”.
Sono queste le parole di Manfredi Catella, Fondatore e Amministratore Delegato di Coima Res, nel sintetizzare i risultati del primo trimestre 2020 e offrire una panoramica delle attività dei prossimi mesi.
Nel periodo gennaio-marzo 2021 il gruppo ha registrato canoni di locazione per 10,7 milioni (11,1 mln 1Q20), incassando il 99,1% dei canoni dovuti (vs 98,7% 1Q20) e confermando di conseguenza la resilienza del portafoglio immobiliare e qualità del portafoglio conduttori, formato prevalentemente da multinazionali di medie e grandi dimensioni.
Il rilascio dell’immobile sito in Via Monte Rosa, già previsto da Coima Res, ha comportato una riduzione in termini assoluti dei canoni di locazioni del primo trimestre 2021 (-3,2%; uffici su base like for like stabili). Nel 2021-2023 Coima Res ristrutturerà l’immobile di Via Monte Rosa con l’obbiettivo di creare valore attraverso il miglioramento sostanziale della qualità dell’edificio e il contestuale potenziale aumento significativo dei canoni di locazione.
Oltre alla ristrutturazione e al riposizionamento di alcuni immobili in portafoglio, la strategia del gruppo prevede la cessione di immobili maturi e non reputati core. La panoramica al 31 marzo 2021 mostra un portafoglio composto da 9 complessi immobiliari, con un valore complessivo di 689,4 milioni su base pro-quota, con una base conduttori diversificata. La composizione del portafoglio è per il 91% formato da immobili a Milano (53% Milano Porta Nuova) con un 87% a uso ufficio e un forte profilo di sostenibilità (66% certificato LEED). 
Considerando i piani di crescita, Coima Res intende raggiungere un portafoglio nel 2025 avente focus esclusivo sul segmento uffici nel capoluogo meneghino con una percentuale superiore al 60% nel quartiere innovativo di Porta Nuova. I piani prevedono auspicabilmente il raggiungimento di una quota superiore all’80% di immobili certificati LEED.
Riportando il focus sui risultati dei primi tre mesi del 2021, le operazioni riguardanti l’immobile Monte Rosa spiegano la dinamica del Net Operating Income (NOI) sceso a 9,7 milioni (-3,3%), con il relativo margine all’89,8%. Il FFO ricorrente si è attestato a 5,6 milioni e gli EPRA Earnings a 4,1 milioni (Epra Earnings per azione a 0,11 euro), scontando prevalentemente la contrazione dell’Ebitda (-3,2%), compensata a sua volta dai minori oneri finanziari. L’utile netto, pari a 4 milioni, ha segnato un incremento del 20,4%. In miglioramento il LTV al 37% rispetto al 38,3% di dicembre 2020, con liquidità per 58,5 milioni. L’EPRA Net Tangible Assets per azione è aumentato a 12,53 euro (+0,9%; +0,11 euro).
Il management ha confermato la propria view riguardante una polarizzazione tra quartieri qualificati e quartieri indifferenziati. I quartieri qualificati – caratterizzati da un’elevata accessibilità attraverso mezzi pubblici, disponibilità di servizi, opzioni wellness, parchi pubblici – continueranno ad attirare domanda di qualità da parte dei conduttori e manterranno un livello limitato di sfitto nel medio termine. Le indicazioni riguardanti la guidance di EPRA Earnings per il 2021, pari a 0,40 euro per azione, è stata confermata. Nel corso della conference call il management ha inoltre indicato di avere incassato già oltre il 90% dei canoni dovuti per il primo semestre.
Infine, soffermandosi sulle indicazioni degli analisti aggiornate dopo la diffusione dei risultati, il titolo scambia oggi a sconto rispetto ai target price assegnati da Intesa Sanpaolo (9,30 euro), Mediobanca (8,50 euro) ed Equita (7,90 euro) che evidenziano rispettivamente un potenziale upside del 34%, 23% e 14%.
