“Dopo il rimbalzo del mercato post covid e il boom del superbonus 110% inizia una nuova fase di mercato nella quale cercheremo di cogliere tutte le opportunità che ci verranno offerte. Noi vogliamo servire i nostri clienti per ogni esigenza legata all’immobile, per questo siamo sempre alla ricerca di nuovi servizi e per farlo al meglio puntiamo a crescere in ognuna delle nostre linee di business”. Queste le parole del Direttore Generale del Gruppo Gabetti Marco Speretta, che aggiunge: “Il patrimonio immobiliare italiano non è adeguato né da un punto di vista della qualità della vita e neppure sotto il profilo dei consumi. Per questo uno dei driver più importanti per il futuro è la riqualificazione.”
Focalizzazione sul marchio Gabetti nell’ambito delle agenzie immobiliari, maggiore attenzione al mercato del lusso di fascia alta con il segmento Top property e Top rent, ampliamento dei servizi e focus sulla riqualificazione anche scendendo in campo con l’attività di impresa.
Sono queste, afferma il Direttore Generale Marco “Speretta, le priorità a cui lavora il gruppo in quanto “E’ importante per essere leader di mercato crescere ancora in tutte le linee di business”. E uno dei fattori chiave è “lavorare in rete per avere maggiore capillarità sul territorio”. Agenzie immobiliari, amministratori di condominio, mediatori creditizi, imprese di costruzione e professionisti, mentre per le reti immobiliari focalizzazione sul marchio Gabetti.
Speretta poi prosegue ricordando che “sostenibilità, riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano, urbanizzazione sono fra i principali driver per la crescita. Su questo affiancheremo all’attività di consulenza anche l’attività di impresa in quanto vogliamo un parco immobiliare più moderno e più efficiente”.
“Dopo due anni molto positivi abbiamo avuto un primo trimestre meno brillante, a seguito principalmente del rallentamento del business della riqualificazione dovuto all’evoluzione normativa” sottolinea Speretta, che completa precisando: “ci aspettiamo un sostanziale riallineamento nel corso dell’anno, con ricavi in linea con l’esercizio precedente anche se con un diverso mix”.
Marco Speretta illustra le priorità strategiche
“La nostra priorità è essere un operatore completo nel settore immobiliare e offrire ai nostri clienti tutto l’insieme dei servizi legati all’immobile sia esso una abitazione o un immobile ad uso diverso”, afferma il Dott. Speretta.
“Vogliamo poter servire i clienti in tutto e per tutto; per fare questo, siamo sempre alla ricerca di nuovi servizi e abbiamo bisogno anche di avere una presenza importante in Italia”.
“Abbiamo ancora spazi di crescita in tutte le linee di business”, Agency, Tecnical services, Advisory e Network services sono le linee di business core del Gruppo.
“Sul mondo delle agenzie immobiliari abbiamo deciso di ri-focalizzarci sul brand Gabetti”. Per questo motivo, continua, “Abbiamo fatto due operazioni di management buyout che si sono appena concluse, dove abbiamo ceduto al management il marchio Grimaldi e il marchio Professionecasa”.
“Vogliamo crescere molto nel settore del lusso, con Santandrea, puntando a un posizionamento più elevato sia nella compravendita che nella locazione”.
La sostenibilità e la riqualificazione degli immobili saranno un elemento centrale anche per i prossimi anni.
Le direttrici di sviluppo dell’azienda
“Le nostre strategie di focalizzazione sul marchio Gabetti”
Marco Speretta sottolinea che “all’interno del nostro gruppo in generale ci sono tanti brand sviluppati o acquisiti nel tempo, che avevano o hanno anche brand diversi a seconda del tipo di attività; abbiamo avviato un processo che pian piano ci porterà verso un unico grande marchio”, considerando che: “Il nostro marchio è un marchio storico che ha più di settant’anni di storia e deve essere valorizzato in tutte le linee di business: Gabetti è sinonimo di immobiliare”.
“Siamo molto attenti a lavorare nell’ambito della riqualificazione e della sostenibilità”
“Tutto il patrimonio immobiliare italiano è composto da immobili che non sono adeguati né dal punto di vista della qualità della vita all’interno dell’immobile, né dal punto di vista dei consumi, che è un qualcosa che ha rilevanza oggi e ne avrà soprattutto in futuro”. E’ questo uno dei più rilevanti driver di sviluppo, secondo il Direttore Generale. 
“Presidiamo questo ambito con la nostra società che si chiama Gabetti Lab. In questo settore, uno degli aspetti più significativi è quello della riqualificazione degli edifici all’interno dei condomini. Abbiamo utilizzato il sistema degli incentivi che ci sono oggi, quindi il 110 e tutti gli altri bonus. Questo ci ha dato un incremento significativo del volume di fatturato negli ultimi due anni”.
“E’ in corso un processo di rivisitazione anche normativa su questo ma resterà sicuramente uno degli elementi strategici più importanti” per il paese se si vogliono ridurre le emissioni e i consumi, continua Speretta.
“La rivisitazione dell’impostazione strategica nell’ambito della riqualificazione, diventando anche società appaltatrice dei lavori”
“Fra le nostre reti abbiamo anche una rete di di imprese e quindi vogliamo andare a svolgere direttamente le attività mentre prima lavoravamo esclusivamente come consulente, affidandoci ad altre “imprese appaltatrici” per eseguire i lavori, sottolinea il DG Speretta.
“Da fine 2022 abbiamo iniziato anche a svolgere direttamente l’attività di impresa”. Il progetto sta funzionando e abbiamo deciso di ampliarlo in modo più significativo. Una nuova strategia che almeno nei prossimi tre anni, ci porterà un’importante crescita di fatturato” per Gabetti LAB.
“Il trend della riqualificazione, una tendenza importante”
“Tutti gli immobili sono totalmente inadeguati. Si tratta di andare a cercare di riqualificare questo che è tutto il patrimonio immobiliare italiano” contestualizza il Dottor Speretta.
“In Italia i proprietari di casa sono i privati, non sono i grandi gruppi, le property company, come magari in altri paesi come la Francia; i privati abitano in condominio, quindi avere una rete di oltre 300 amministratori di condominio che amministrano 25.000 immobili è il primo punto di accesso”.
Le criticità e l’incertezza normativa
“Ci sono dei fattori critici che sono legati alla complessa normativa che abbiamo in Italia, mi riferisco al meccanismo degli incentivi che prima viene identificato, poi modificato più volte, rendendo sempre molto difficile lavorare”.
“Da una parte abbiamo una grande opportunità, dall’altra riuscire a sfruttarla non è una cosa assolutamente banale che ci vede impegnati con un team di professionisti dedicati”.
Il contesto di mercato
“Sicuramente l’innalzamento dei tassi e l’inflazione molto alta sono elementi importanti per il settore immobiliare”, racconta per contestualizzare il Direttore Generale.
“Credo che questa situazione di mercato sia passeggera e che a breve torni a essere favorevole”.
“Uno dei settori oggi più interessante non solo per i privati ma anche per gli investitori è il settore residenziale, dove noi siamo particolarmente forti. Residenziale in tutte le sue forme, di proprietà o a reddito, ‘Senior Living’ oppure uno ‘student housing, è in ogni caso un settore che tira molto e quindi per noi questo trend è molto importante”, conclude il dottor Speretta.
Il mercato e i tassi di interesse
“Certamente comprare casa nel momento in cui c’era un tasso finito al di sotto dell’uno percento era decisamente più semplice perché rendeva accessibile l’acquisto dell’immobile a tutti”, sottolinea Speretta.
“Nel primo trimestre abbiamo visto un calo intorno all’otto percento del mercato. Sicuramente una parte di questo calo è dovuto anche a questo”.
“Nel 2021 e 2022 c’è stato un po’ di rimbalzo post Covid con un picco di incremento nell’acquisto o nella sostituzione della casa”.
“Passare da un tasso all’1%, a un tasso che va anche oltre il 5% certamente rende tutto un pochino più complicato”, continua il direttore generale.
“Penso che questa negatività possa essere pian piano riassorbita nei prossimi mesi. Il potenziale acquirente si riposizionerà su quello che sono le sue disponibilità con una rata mensile di mutuo adeguata al proprio stipendio”.
Conclude il dottor Speretta: “non ritengo che sia un fattore critico, come è stato qualche anno fa con la totale sospensione da parte delle banche, dell’erogazione del credito, che allora si ha fatto dimezzare il numero delle transazioni”.
L’analisi dei risultati del 2022
“Per noi come Gruppo il 2022 e stato un anno particolarmente significativo, nel senso che sono cresciute tutte le linee di business e in particolare Gabetti LAB che lavora nel mondo delle riqualificazioni sfruttando gli incentivi tempo per tempo disponibili”, dice il Direttore Generale.
“Nel 2020-22 abbiamo fatto lavori di riqualificazione come consulenti, quindi identificato clienti che volevano fare questo tipo di attività, che ci pagavano una consulenza per poter lavorare sul progetto”.
“In termini di valore di lavori sono stati circa 2 miliardi di euro, quindi questo è stato sicuramente il picco massimo”.
“Nel 2023 questa attività si è ridotta molto a seguito di una complessa situazione normativa”.
“Chi ha deliberato entro novembre del 2022 può beneficiare del 110 e dei successivi bonus con il meccanismo della cessione anche nei prossimi anni con un decalage che passa da 110% per poi arrivare al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025.”
Per concludere Marco Speretta ricorda che: “chi delibera adesso nel 2023 non può più aderire a questo tipo di di incentivi, pertanto l’attività consulenziale nel 2023 si ridurrà molto ma Gabetti Lab si sta sviluppando su altre direttrici”.
“La nostra attività, quindi si è concentrata nell’esecuzione di quei lavori che abbiamo già deliberato e seguito come consulenti. Adesso diventeremo anche l’impresa appaltatrice”, continua Speretta.
“Per svolgere parte di questi lavori, scenderemo in campo direttamente, appaltando noi il lavoro per poi subappaltarlo in parte a una delle imprese che abbiamo in rete. Fare questo ci creerà business importante sempre su Gabetti Lab anche nel 2023, che però partirà in maniera più corposa dalla fine del primo semestre e si svilupperà velocemente già durante il corso del secondo semestre 2023”.
Il primo trimestre 2023
L’attenzione si sposta sul primo trimestre dell’esercizio 2023 dove vi è evidenza della discontinuità anche in termini numerici. Il fatturato nei primi tre mesi si è contratto da 42,7 mln a 26,4 mln e il margine operativo lordo è passato da 6,7 mln del 1Q22 a 3 mln del primo trimestre di quest’anno.
“Nel trimestre c’è stato un po’ di calo nell’attività di agency e soprattutto l’attività consulenziale di Gabetti LAB si è ridotta molto per effetto dei cambi normativi e l’attività di impresa stava appena partendo”.
Il Direttore Generale Speretta evidenzia che già in questi mesi “abbiamo avviato la nuova linea di business ‘impresa’, un business che partirà molto veloce perché tutti i lavori li abbiamo già in portafoglio e si concluderanno per una parte significativa entro il 31 dicembre 2023, pertanto ci aspettiamo un riallineamento anche della linea di business Gabetti LAB, ancorché con un mix diverso con un ritorno a risultati più in linea con quelli dell’anno precedente almeno a livello di fatturato”.
“L’attività è partita in questi in questi mesi e avrà la realizzazione economica a partire dalla fine del di questo semestre e il picco nei successivi sei mesi dell’anno per poi proseguire nel 2024 e 2025 in modo importante”.
“Questa strategia, unitamente alla crescita delle altre line di business ci farà recuperare il terreno perduto nel primo trimestre ma con un mix diverso di attività.”
Anche l’agency, con particolare attenzione al mercato del lusso vedrà una ripresa nella seconda parte dell’anno a seguito di alcune attività importanti già in corso.
L’outlook 2023-2024
L’approccio al mercato di Gabetti e come impatterà sui conti nelle parole del direttore Generale: “I tassi dovrebbero calare e il mercato riprenderà il suo andamento già dalla fine di quest’anno e ci aspettiamo quindi un po’ di calo nelle compravendite nel 2023 per poi riprendere a crescere dal 2024”.
“Noi stiamo sovra-performando rispetto al mercato e quindi ci aspettiamo una ripresa già dal secondo semestre del 2023”.
“Come già detto abbiamo una nuova strategia su Gabetti LAB e questo farà si che l’effetto di riduzione dei volumi che c’è stato nel primo del primo trimestre venga recuperato per tornare in linea con quello che sono stati gli anni 2021 e 2022 almeno in termini di fatturato”.
“Nel primo trimestre questa cosa non si è vista. L’avevamo avviata, ma ci stavamo ancora lavorando”.
“Ricavi con una marginalità leggermente diversa, un pochino inferiore rispetto a quella dell’attività di consulenza”.
Marco Speretta sottolinea la complessità di questo mercato dove “oggi c’è un meccanismo della cessione dei crediti molto complesso per cui il costo della cessione, che inizialmente aveva tutt’altri valori, oggi è abbastanza significativo”.
“Questo comporta che seppur il business nella costruzione produce di per se margini importanti oggi a seguito di un costo della cessione del credito alto la marginalità ne risente un pochino”.
“Pertanto mi aspetto di avere risultati dal punto di vista dei ricavi in linea o maggiore rispetto all’anno precedente con margini magari un pochino più bassi per effetto degli oneri finanziari e del costo della cessione dei crediti”.
“In generale tutte le linee di business sono sicuramente in crescita e ci aspettiamo che ci portino risultati positivi nel corso del 2023”.
Aumento del circolante, della posizione finanziaria
Precisa Speretta per meglio comprendere le dinamiche future dello stato patrimoniale: “L’attività di consulenza non ha bisogno di capitale per essere svolta e quindi la nostra posizione finanziaria era particolarmente bassa, tendente allo zero”.
“Avendo iniziato nel 2023, 2024 e a seguire un’attività anche di ‘impresa’ questo richiede un maggior ricorso all’indebitamento”. All’avvio dei lavori è necessario pagare i progettisti e le imprese che svolgono il lavoro che poi sarà pagato in parte dal condominio e in parte attraverso il meccanismo di cessione dei crediti.
“Questo delay temporale comporterà un assorbimento di cassa ed un incremento della posizione finanziaria netta che poi viene recuperata a fine lavori”.
Le stime degli analisti
Gli analisti di EnVent hanno iniziato la copertura sul titolo pubblicando uno studio il 12 giugno, con rating Outperform e target price di 1,50 euro.
Di seguito le stime nel conto economico prospettico degli analisti di Envent.
