AbitareIn ha archiviato il primo semestre dell’esercizio 2022/23 in forte crescita con ricavi totali consolidati a 76,7 milioni a fronte dei 66,4 milioni al 31 marzo 2022, un Ebt balzato a 23,2 milioni dal precedente 4,7 milioni, e un utile di pertinenza del gruppo volato a 22,3 milioni dai 2,8 milioni del 31 marzo 2022. Sul fronte patrimoniale, l’indebitamento finanziario netto è sceso a 75 milioni dai 116,2 milioni al 30 settembre 2022. Il tutto in un mercato residenziale milanese che si conferma in crescita ed estremamente resiliente, trainato da solidi fondamentali, nonostante l’attuale contesto macroeconomico di forte incertezza e con la previsione che “nel secondo semestre dell’esercizio il Gruppo proseguirà nelle proprie attività strategiche, sia di sviluppo sia commerciali, per la realizzazione dei progetti in Pipeline e per cogliere nuove opportunità per l’incremento della stessa”.
Modello di business
AbitareIn, società milanese leader nello sviluppo residenziale, si rivolge principalmente alle famiglie per l’acquisto della “prima casa”, realizzando nuovi appartamenti di qualità in zone e quartieri semi-centrali del capoluogo lombardo. 
Il modello di business prevede la vendita su carta di appartamenti di nuova costruzione, organizzato a fasi cadenzate da obiettivi e milestone stringenti e inderogabili. La commercializzazione anticipa infatti la costruzione, attraverso campagne e fasi promozionali molto innovative.
In piena coerenza con un approccio di rigenerazione urbana, AbitareIn realizza esclusivamente immobili residenziali tramite progetti che comportano la demolizione di edifici dismessi esistenti (tipicamente di natura industriale) e la loro riconversione in residenze con la riedificazione di nuovi edifici.
Progetti dal grande valore estetico, ambientale e sociale che puntano a far rinascere il tessuto urbano, con un agire responsabile e lungimirante nella consapevolezza da parte di AbitareIn, per prima, dell’essenzialità del suo nuovo ruolo di #stilistiurbani.
Ultimi avvenimenti
Nei mesi scorsi il Gruppo ha portato avanti il proprio percorso di crescita, con l’annuncio a maggio, dell’avvio di una collaborazione con Techbau, il cui primo passo è rappresentato dalla realizzazione congiunta di un progetto residenziale a Roma. L’operazione vede la partecipazione di entrambe le società al capitale sociale del veicolo operativo, per lo sviluppo di un’operazione residenziale di circa 70 appartamenti in zona EUR.
Parallelamente, sempre a seguito della chiusura del semestre, sono stati avviati i rogiti delle unità immobiliari del progetto di Trilogy Towers e del secondo edificio di Milano City Village. Al 13 giugno, data di approvazione della relazione semestrale, risultavano rogitati il 92% degli appartamenti di Palazzo Naviglio, il 64% di Milano City Village e il 72% di Trilogy Towers.
Successivamente al 31 marzo, sono stati sottoscritti i contratti di appalto per l’avvio dei lavori di costruzione dei progetti di Lambrate Twin Palace e The Units.
Il tutto dopo aver avviato e/o proseguito le campagne commerciali dei progetti residenziali di Lambrate Twin Palace, Palazzo Sintesy, BalduccioDodici, Frigia7 Palazzo Grè, Corte Naviglio e Corte dei Principi (un’operazione del Gruppo Techbau con la collaborazione di AbitareIn). I progetti attualmente in commercializzazione contano complessivamente circa 540 appartamenti, al netto di Corte dei Principi.
Operazioni che si aggiungono alla conclusione, lo scorso 31 marzo, dell’operazione di via Cadolini (ex Plasmon), configurata come share deal, che ha pertanto comportato la cessione dell’intera partecipazione della società MIlano Progetti, proprietaria dell’area.
Nello stesso mese, con riferimento alle attività del Gruppo Homizy, è stata avviata la bonifica sull’area di via Bistofi, ad oggi conclusa.
A fine 2022, una società controllata da Homizy SIIQ stessa ha sottoscritto il contratto definitivo per l’acquisto del complesso immobiliare sito in Milano, in via Tucidide, per il corrispettivo complessivo di 12,5 milioni.
Conto economico
I primi sei mesi dell’esercizio 2022/23 si sono chiusi con un fatturato consolidato totale di 76,7 milioni a fronte dei 66,4 milioni al 31 marzo 2022, dinamica riconducibile principalmente alle consegne degli appartamenti ai clienti e alla conclusione dell’operazione di via Cadolini.
Nel dettaglio, si rilevano ricavi per vendite a 129,3 milioni (16 milioni nel 1H21/22), derivanti dai rogiti delle unità immobiliari consegnate ai clienti e dalla conclusione dell’operazione di via Cadolini. La variazione delle rimanenze per avanzamento lavori è stata negativa per 69,6 milioni (positiva per 31,7 milioni al 31 marzo 2022) da imputarsi allo scarico di magazzino degli appartamenti consegnati e dell’area di via Cadolini. L’avanzamento della produzione è risultato pari a 38,1 milioni.
La variazione delle rimanenze per acquisto di nuovi complessi immobiliari si è attestata a 2,5 milioni (16,9 milioni nel 1H21/22) mentre gli altri ricavi operativi sono stati pari a 14,3 milioni (1,8 milioni nel 1H21/22), riconducibili principalmente ai costi sospesi inerenti agli investimenti in immobili destinati alla locazione in capo alle società del Gruppo Homizy.
L’Ebt è balzato a 23,2 milioni dal precedente 4,7 milioni, grazie alla conclusione dell’operazione di via Cadolini e all’accelerazione dei lavori dei cantieri in consegna.
Qualora l’operazione di via Cadolini si fosse conclusa nella forma dell’asset deal, come
inizialmente previsto, l’Ebt sarebbe stato pari a 31,6 milioni (Ebt equivalente).
L’Ebt è stato influenzato negativamente, per 0,8 milioni, dalla svalutazione della partecipazione in Tecma Solutions derivante dalla valutazione al fair value alla data di chiusura del semestre di riferimento (al 31 marzo 2022 aveva influenzato positivamente per 1,7 milioni).
Il periodo si è chiuso con un utile di pertinenza del gruppo volato a 22,3 milioni dai 2,8 milioni del 31 marzo 2022. 
Stato patrimoniale
La situazione patrimoniale si mantiene solida con un patrimonio netto consolidato a fine marzo 2023 aumentato a 118,6 milioni dai 96 milioni di fine settembre 2022.
L’indebitamento finanziario netto al 31 marzo 2023 era pari a 75 milioni rispetto a 116,2 milioni al 30 settembre 2022, di cui 37,4 milioni relativi alle operazioni di Palazzo Naviglio, Milano City Village e Trilogy Towers, le cui consegne si concluderanno entro la fine dell’esercizio.
Un miglioramento che ha beneficiato principalmente degli incassi derivanti dai rogiti degli immobili di Milano City Village e Palazzo Naviglio pari a 37,8 milioni, dalla conclusione dell’operazione di via Cadolini per 46 milioni, al netto della caparra di 11 milioni già incassata nel precedente esercizio, e dalle caparre e acconti incassati relativi ai preliminari dei progetti commercializzati, per complessivi 10 milioni.
Il tutto a fronte dell’avanzamento dei cantieri, con investimenti complessivi di 38,7 milioni e agli acquisti di nuove aree per 13,9 milioni, al netto degli acconti versati negli esercizi precedenti.
Ratio
Migliorano i principali indicatori di bilancio confermando una situazione equilibrata con un rapporto tra PFN/Ebitda (annualizzato) e PFN/Patrimonio netto al 31 marzo 2023 scesi rispettivamente sotto quota 2 e 1. Ottima la redditività dei mezzi propri (annualizzata) balzata oltre il 37%, pur in presenza di un ulteriore incremento della base patrimoniale.
Highlights operativi
Dalla lettura degli highlights operativi emerge che al 13 giugno, data di approvazione della relazione semestrale, il Gruppo AbitareIn è proprietario di 21 aree nella Città di Milano, corrispondenti complessivamente a 258.000 mq commerciali di progetti in sviluppo, pari a quasi 2.870 appartamenti tipo. Le diverse iniziative, ubicate in zone strategiche e ad alto potenziale della città di Milano, si trovano in differenti fasi di sviluppo.
Degli oltre quasi 2.870 appartamenti in pipeline, sono attualmente in corso le commercializzazioni (secondo la modalità delle microcampagne) dei progetti di Lambrate Twin Palace, Palazzo Sintesy, Balduccio Dodici, Frigia 7, Palazzo Grè e Corte Naviglio per un totale di circa 540 appartamenti tipo.
É inoltre in corso la commercializzazione del Progetto di Corte dei Principi, un’iniziativa realizzata dal Gruppo Techbau con la collaborazione di AbitareIn.
Senza considerare i progetti le cui commercializzazioni sono oggi in corso, risultano già venduti (su base preliminare) 470 appartamenti tipo, per un controvalore di 262,7 milioni, con anticipi contrattualizzati (garantiti da polizza fideiussoria assicurativa) per 73 milioni.
Il Gruppo ha consegnato, al 13 giugno, 696 appartamenti, suddivisi nei progetti Abitare In Poste, Abitare In Maggiolina, Olimpia Garden, Milano City Village, Palazzo Naviglio e Trilogy Towers, per un controvalore complessivo di 243 milioni, mentre sono attualmente in costruzione 355 appartamenti.
Il mercato residenziale milanese
Il mercato residenziale milanese si conferma in crescita ed estremamente resiliente, trainato da solidi fondamentali, nonostante l’attuale contesto macroeconomico di forte incertezza.
Un mercato dinamico con circa il 10% delle transazioni italiane del 2022 avvenuto nella provincia meneghina e volumi economici delle transazioni in costante aumento. Elementi positivi accompagnati da una maggiore liquidità del mercato immobiliare milanese e una crescita dei prezzi 
significativamente superiore rispetto a quello italiano, con una media che, a maggio, nel capoluogo lombardo, ha superato i 5.200 €/mq, segnando +0,6% rispetto al mese precedente e con una domanda che prosegue su livelli sostenuti, in aumento dell’1%.
Tutti fattori che, unitamente ai segnali di futura crescita della domanda di alloggi nuovi, efficienti dal punto di vista energetico e a prezzi accessibili, supportati da un trend demografici ed economici favorevoli e dalla regolamentazione europea (quali la Direttiva UE cd. “Casa Green”) e nazionale, rendono il “nuovo” sempre più attrattivo, a fronte di un’offerta che continua a non essere adeguata alla domanda. Contesto nel quale AbitareIn è pronta a sfruttare le interessanti dinamiche del mercato, consolidando ulteriormente la propria leadership attraverso un percorso di crescita organica.
Outlook
Riguardo l’evoluzione prevedibile della gestione, la società riporta che “nel secondo semestre dell’esercizio il Gruppo proseguirà nelle proprie attività strategiche, sia di sviluppo sia commerciali, per la realizzazione dei progetti in Pipeline e per cogliere nuove opportunità per l’incremento della stessa”.
“Il Gruppo proseguirà nella commercializzazione dei progetti, in un contesto di mercato che continua a vedere una domanda che si mantiene su livelli sempre molto sostenuti a fronte di un’endemica carenza di prodotto – specialmente nuovo – che, soprattutto nella città di Milano, porta a un strutturale incremento dei prezzi”.
“Continuerà inoltre a pieno ritmo l’attività di land development e di valorizzazione della pipeline, che ha visto un notevole avanzamento degli iter autorizzativi dei numerosi progetti in pipeline. Sono inoltre ormai prossimi alla conclusione i rogiti degli appartamenti di Milano City Village, Palazzo Naviglio e Trilogy Towers, che saranno ultimati entro la fine dell’esercizio”.
Sul fronte dei “numeri”, nello studio dello scorso 15 giugno, TP Icap Midcap stima per AbitareIn ricavi in progresso a una crescita media annua (CAGR 21/22-24/25E) del 19,6% fino a superare quota 209 milioni al termine del triennio.
Una dinamica attesa amplificarsi a livello di gestione operativa con Ebitda e Ebit previsti in aumento a un CAGR rispettivamente del 48,6% a 50,9 milioni e 51% a 49,6 milioni nell’esercizio 2024/25.
L’utile netto di competenza del gruppo è stimato superare quota 32 milioni al termine del periodo di analisi (CAGR 21/22-24/25E +59,7%).
Numeri in deciso miglioramento anche sul fronte patrimoniale con un indebitamento finanziario netto previsto più che dimezzato a 56,9 milioni per fine esercizio 2024/25 rispetto ai 116,2 milioni registrati al 30 settembre 2022.
