Il primo semestre 2023 chiude con una perdita di 1 milione vs un utile di 6,8 milioni nel pari periodo del 2022. I conti risultano penalizzati da fattori esogeni, quali il cambio normativo sulle riqualificazioni edilizie, che ha rallentato e in parte bloccato l’operatività di Gabetti Lab per alcuni mesi con ripercussioni negative anche sul franchising, il ritardo nella chiusura di alcune operazioni del Corporate e la minusvalenza di 1 milione derivante dalla vendita di Grimaldi. Fabrizio Prete, Presidente, dichiara “Per la restante parte dell’anno, tra l’altro quella che dal punto di vista della stagionalità del business è più rilevante, si prevede possa esserci un trend positivo e in linea con le attese”, dopo i dati dei primi 9 mesi del 2023 che mostrano ricavi in calo da 126,1 milioni di fine settembre 2022 a 117,2 milioni e un Ebitda pari a 11,7 milioni vs 21,6 milioni dei primi nove mesi 2022.
Modello di business
Gabetti Property Solution opera da oltre settanta anni nel settore immobiliare ed è l’unico Full Service Provider in Italia per l’intero sistema immobiliare, un modello unico rispetto agli altri operatori. Il gruppo offre consulenza integrata in tutti i settori del Real Estate per soddisfare esigenze e aspettative di privati, aziende e operatori istituzionali.
Il sistema organizzativo si fonda sull’integrazione e il coordinamento delle competenze specifiche di ciascuna società del Gruppo nell’ambito delle aree Consulenza, Valorizzazione, Gestione, Intermediazione, Mediazione Creditizia e Assicurativa, Riqualificazione.
Il gruppo ha sedi corporate in tutti i maggiori capoluoghi con presidio regionale ed è presente capillarmente in tutta Italia con reti in franchising, che contano oltre 1.200 agenzie immobiliari, e 1.300 imprese nell’ambito della riqualificazione.
Ultimi avvenimenti
Nei primi nove mesi dell’esercizio 2023 i ricavi operativi del gruppo sono diminuiti da 126,1 milioni di fine settembre 2022 a 117,2 milioni, a causa della forte contrazione del mercato immobiliare e del cambiamento della normativa sulle riqualificazioni edilizie. L’Ebitda si è attestato a 11,7 milioni vs 21,6 milioni dei primi nove mesi 2022, scontando la riduzione dei ricavi di Gabetti Agency e soprattutto il cambio normativo sulle attività connesse alla riqualificazione degli edifici e il conseguente cambio di strategia di Gabetti Lab verso l’attività di appaltatore, attività a marginalità decisamente più bassa. L’Ebit è sceso da 14,3 milioni del primo semestre 2022 a 4,2 milioni e il risultato lordo è stato negativo per 1,6 milioni (+9,2 milioni al 30 settembre 2022).
Conto economico
I ricavi del primo semestre 2023 ammontano a 60,8 milioni rispetto ai 98,2 milioni del primo semestre 2022. L’attività è stata fortemente penalizzata dal cambio normativo sulle riqualificazioni edilizie, che ha rallentato e in parte bloccato l’operatività di Gabetti Lab per alcuni mesi, con ripercussioni negative anche sul franchising. Inoltre, si è verificato uno slittamento nella chiusura di alcune operazioni del business Corporate.
L’Ebitda cala del 60% rispetto al 30 giugno 2022 a 6,9 milioni. Nel dettaglio, la linea di business Agency e Corporate Services ha generato un Ebitda pari 2,7 milioni, in riduzione del 27% rispetto allo stesso periodo dell’esercizio precedente e l’Ebitda della linea di business Real Estate Network Services è risultato pari a 4,8 milioni, anch’esso in calo rispetto ai 13,9 milioni del 30 giugno 2022. La capogruppo e altri business registrano invece un Ebitda negativo rispettivamente per 370 mila euro e 212 mila euro. Il risultato negativo della capogruppo è dovuto a maggiori costi del personale relativi alla valutazione attuariale dei piani di stock option in base al principio contabile internazionale IFRS 2, al 30 giugno 2023 pari a 0,4 milioni, non presenti l’anno precedente.
Dopo ammortamenti e accantonamenti diminuiti dell’11% rispetto al semestre a confronto, l’Ebit cifra 2,2 milioni (-81,9% a/a).
Una gestione finanziaria negativa per 2,3 milioni, di cui 1 milione relativo alla minusvalenza registrata per la vendita di Gabetti e maggiori interessi passivi per l’incremento dei debiti finanziari, porta ad una perdita d’esercizio di 1 milione, al netto di imposte per 91 mila euro. Al 30 giugno 2022 la società aveva realizzato un utile netto pari a 6,8 milioni.
Breakdown ricavi
La ripartizione dei ricavi per business unit conferma come il cambiamento del quadro normativo in materia di riqualificazioni edilizie abbia avuto un impatto negativo sulla divisione Real Estate network services che registra ricavi pari a 33,15 milioni, in diminuzione del 53,1% rispetto a fine giugno 2022.
La business unit Agency e Corporate Service genera ricavi in linea con il semestre a confronto, grazie alla crescita delle consulenze e servizi tecnici immobiliari che compensa il calo dell’attività di agency.
Stato patrimoniale
Il patrimonio netto passa da 38 milioni di fine dicembre 2022 a 35,8 milioni, dopo il pagamento di dividendi 2022 e la perdita del periodo.
L’indebitamento finanziario netto sale a 24,4 milioni da 12 milioni di fine dicembre 2022. La variazione è dovuta a nuovo debito per 3,7 milioni di competenza di Voxel, acquisita il 5 giugno 2023, e a fabbisogni di circolante per circa 7,3 milioni, di cui 3,9 milioni riconducibili a Gabetti Lab e Voxel.
Ratio
L’incremento dei debiti finanziari porta ad un peggioramento dell’indicatore PFN/Ebitda, pari a 1,76x vs 0,45x di fine dicembre 2022.
L’indice di capitalizzazione sale da 0,32x a 0,68x rimanendo tuttavia al di sotto dell’unità.
Negativo il Roe per via della perdita del periodo.
Outlook
Per l’anno in corso i vertici della società si sono posti come obiettivo un incremento del fatturato, seppur con un diverso mix, e un risultato positivo anche se inferiore rispetto al 2022, soprattutto per gli impatti derivanti dalle modifiche alla normativa sulla riqualificazione energetica. Questo a meno che non vi siano effetti economici particolarmente negativi per l’inasprimento della crisi internazionale e il peggioramento dei mercati finanziari.
EnVent, nello studio del 4 dicembre, alla luce delle anticipazioni sui primi nove mesi dell’anno, affina le proprie stime confermando le assunzioni fatte in precedenza su ricavi ed Ebitda ma riducendo del 63% l’utile netto atteso per il 2023.
Per il quarto trimestre 2023 gli analisti si aspettano una ripresa del giro d’affari grazie al consistente backlog di Gabetti Lab. Il totale dei ricavi per l’intero 2023 dovrebbe essere così pari a 155,2 milioni, in lieve aumento rispetto ai 151,8 milioni di fine dicembre 2022 ma l’Ebitda, in linea con i dati dei primi nove mesi dell’anno, dovrebbe calare a 19,9 milioni da 26,8 milioni dell’esercizio 2022. Anche la marginalità sarà in diminuzione, con un Ebitda margin del 13% (18% a fine dicembre 2022).
I ricavi dovrebbero aumentare nel 2024 a 165 milioni per poi rimanere stabili nell’esercizi successivo (Cagr 2023-2025: 3%). L’Ebitda crescerà più che proporzionalmente rispetto ai ricavi e, a fine periodo previsionale, è stimato a 24,1 milioni con relativo margine al 15%.
L’indebitamento finanziario netto rimarrà consistente, per via dei significativi fabbisogni di cassa volti al finanziamento dei progetti in corso: dopo il picco a 38,1 milioni a fine 2023, i debiti netti inizieranno a calare per attestarsi a 26,9 milioni a fine periodo previsionale.
