Il risultato 2023 inverte il segno e riporta un utile di 266 mila euro, grazie a ricavi aumentati del 59% a 14,8 milioni e ad un attento controllo dei costi operativi. Le prospettive di mercato si confermano favorevoli anche nel 2024 come testimoniano i dati del primo trimestre 2024 e il management confida in una buona perfomance anche per i prossimi anni. Il Presidente Francesco Zorgno ha dichiarato: “Il modello CleanBnB si è affermato come la soluzione migliore per scalare il mercato in modo rapido e sostenibile. Lo conferma la crescita organica del nostro portafoglio di oltre 1.000 immobili negli ultimi quindici mesi, tutti gestiti direttamente e in esclusiva con la formula del nostro pacchetto FULL”.
Modello di Business
CleanBnB è attiva nel settore hospitality come operatore di property management per conto degli host titolari di immobili, per affitti di appartamenti e case vacanze in Italia, inizialmente non superiori ai 30 giorni e in seguito estesi fino a 6 mesi. Tramite una piattaforma integrata con i maggiori canali online di prenotazione (quali Booking, Expedia, Tripadvisor), il gruppo facilita i proprietari di case a mettere a reddito il proprio immobile, individuando i punti di forza per una maggiore visibilità online. Il patrimonio immobiliare gestito è costituito da oltre 2.642 unità distribuite su oltre 80 località.
L’offerta è articolata in due differenti pacchetti che hanno contenuti differenziati, per cui i servizi offerti possono riguardare solo una o entrambe le fasi:
Il Pacchetto Base: prevede la pubblicizzazione dell’appartamento, la creazione dell’annuncio e la gestione del pagamento, mentre il cliente svolge la fase operativa (accoglienza, assistenza sul luogo, pulizia, gestione amministrativa dell’immobile). Questo pacchetto, offerto in Italia, è generalmente scelto da operatori professionali nel settore del turismo, in particolare ad agenzie turistiche che necessitano di un supporto specializzato per offrire i propri servizi online. La commissione di servizio prevista è pari a circa il 13-15% del corrispettivo pagato all’host.
Il Pacchetto Full: oltre ai servizi compresi nel pacchetto base, comprende l’accoglienza e l’assistenza attiva del cliente per l’intera durata del soggiorno, servizi di pulizia e cambio biancheria e il checkout. Il proprietario è dunque libero da ogni compito. La commissione di servizio prevista pari a circa il 25-30% del corrispettivo, oltre a una commissione per le attività di pulizia dell’immobile (cleaning fee).
CleanBnB non è competitor di Airbnb o di Booking, ma utilizza queste e altre piattaforme per valorizzare gli immobili gestiti in affitto breve e ottimizzarne gli incassi.
Ultimi Avvenimenti
I dati gestionali del primo trimestre 2024 evidenziano un portafoglio immobili pari a 2.642 unità (vs 2.422 a fine anno 2023), distribuite in oltre 80 località italiane e gestite in esclusiva, in massima parte con la formula del “pacchetto FULL” di gestione completa. I soggiorni gestiti nel periodo sono stati 19.755, con un incremento del 38% su base annua, risultato che si è riflesso anche sul gross booking, ovvero gli incassi dagli ospiti per i soggiorni gestiti (al netto delle commissioni OTA), che hanno superato quota 6,8 milioni (+37% a/a).
Conto Economico
L’esercizio 2023 chiude con ricavi pari a 14,8 milioni in crescita del 59% su base annua. Una dinamica riconducibile essenzialmente al maggior numero di soggiorni gestiti dalle società del gruppo e al generalizzato incremento delle tariffe applicate ai singoli soggiorni.
Nel corso del 2023 gli immobili gestiti, sono stati pari a 2.422 unità distribuite in oltre 70 località italiane, in massima parte con la formula del “pacchetto FULL” di gestione completa ed esclusiva. Nel corso dell’anno sono stati gestiti 99.426 soggiorni (+48% a/a), che hanno portato il volume di gross booking, ovvero gli incassi dagli ospiti per i soggiorni gestiti, a oltre 40,1 milioni (+53% vs il 2022).
L’Ebitda balza a 744 milioni (+117% a/a) grazie all’incremento del giro d’affari e al contenimento dei costi operativi. L’Ebitda margin guadagna così 1,4 punti percentuali e si attesta al 5%.
Dopo ammortamenti sostanzialmente in linea con l’esercizio precedente, l’Ebit cifra 318 mila euro verso un valore negativo di 67 mila euro del 2022.
La gestione finanziaria genera proventi per 1,8 mila euro rispetto a oneri pari a 50,5 mila euro di fine dicembre 2022.
Il risultato finale, al netto di imposte per 54 mila euro, è positivo per 266 mila euro rispetto alla perdita di 156 mila euro del 2022.
Stato Patrimoniale
Il patrimonio netto beneficia dell’utile d’esercizio e ammonta a 1,7 milioni vs 1,4 milioni di fine dicembre 2022.
La diminuzione della liquidità a 3,1 milioni da 3,8 milioni a fine dicembre 2022 è riconducibile alla stagionalità del business che porta a picchi di liquidità nei mesi estivi che vanno a ridursi nei mesi di bassa stagione tra dicembre e febbraio.
Outlook
La società ha rimodulato la propria offerta per venire incontro alle nuove logiche di mercato che premiano l’impostazione di tariffe flessibili e prediligono le prenotazioni last-minute.
D’intesa con le principali associazioni di categoria dei property manager, il management segue con attenzione le possibili evoluzioni normativa volte a regolamentare il settore degli affitti brevi su scala nazionale e territoriale. Le proposte normative in discussione potrebbero avere un impatto moderato sulle attività della società, che già opera nel rispetto delle più stringenti normative in materia su tutto il territorio nazionale.
Particolare attenzione continuerà ad essere prestata all’evoluzione del mercato, in vista delle positive prospettive del settore di riferimento, la società continuerà ad investire nella crescita organica del portafoglio gestito e seguirà con attenzione eventuali opportunità di aggregazione tra operatori per accelerare il proprio percorso di sviluppo.
Le stime degli analisti
EnVent, nello studio del 26 aprile, alla luce dei risultati del 2023, rivede le proprie stime prevedendo maggiori ricavi rispetto a quanto assunto in precedenza, ma costi superiori e redditività operativa in calo.
Per il 2024 gli analisti reputano che i ricavi possano crescere a 18,2 milioni e l’Ebitda a 1,2 milioni. L’esercizio chiuderà con un utile pari a 500 mila euro confermando e superando il risultato positivo del 2023, anno in cui il risultato finale, per la prima volta positivo, è stato pari a circa 300 mila euro.
Il 2025 vedrà un ulteriore aumento dei ricavi, attesi a 21,7 milioni, e della redditività. Ebitda ed Ebitda margin dovrebbero ammontare rispettivamente a 2 milioni e 9,3% e l’utile netto più che raddoppiare rispetto al 2024 collocandosi a 1,1 milioni.
La cassa generata nel periodo andrà ad aumentare la liquidità netta disponibile che, a fine periodo previsionale, dovrebbe essere pari a 7 milioni, dopo investimenti per 300 mila euro in ciascun anno.
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