“L’emergenza sanitaria da Covid-19 con cui si è aperto il 2020 non ci preoccupa in quanto noi di Abitare In – precisa il Ceo Marco Grillo – siamo in grado di soddisfare l’evoluzione della domanda grazie anche ad un modello di business decisamente innovativo, mentre il mercato a Milano continuerà nella sua fase espansiva”. Affermazioni impegnative, ma sostenute dal successo che il gruppo ha saputo cogliere e poi coniugare anche nel piano industriale 2019-2021 presentato lo scorso settembre assieme ad un aggiornamento della pipeline al 2024 da oltre 800 milioni di ricavi. Importo a cui si aggiungeranno gli introiti derivanti dalla nuova linea di business dedicata al co-living (Homizy) che consentirà di sviluppare un ulteriore forte vantaggio competitivo in un settore del residenziale in forte sviluppo. Ed è con questo viatico che la società quotata dal 2016 all’AIM di Borsa Italiana si appresta al passaggio al segmento STAR del MTA.
Modello di Business
Abitare In è una società leader nello sviluppo residenziale attiva esclusivamente nell’area metropolitana milanese, ove si rivolge prevalentemente al mercato delle famiglie per l’acquisto della “prima casa” con un’offerta “su misura”, in uno stile completamente tailor made caratterizzato dal tipico gusto “Made in Milano”.
Il peculiare modello di business del gruppo prevede la vendita sulla carta di appartamenti di nuova costruzione, organizzato a fasi cadenzate da obiettivi e milestone stringenti e inderogabili. Le attività di commercializzazione anticipano infatti la costruzione, promuovendo attraverso campagne caratterizzate da fasi promozionali molto innovative.
Abitare In opera inoltre in un completo spirito di rigenerazione urbana, demolendo complessi industriali dismessi trasformandoli in nuovi edifici con una massima flessibilità progettuale.
Le esperienze del top management hanno contribuito allo sviluppo di un livello di informatizzazione di tutti i processi aziendali di assoluta avanguardia rispetto agli altri operatori del settore, attraverso anche l’utilizzo dell’innovativa piattaforma proprietaria PRODECTO – basata su BIM.
La nuova linea dedicata agli affitti: Homizy
Il progetto Homizy rappresenta una nuova linea di business dedicata allo sviluppo di immobili che saranno messi a reddito con soluzioni di co-living.
Il mercato immobiliare milanese sta vivendo un fermento che coinvolge anche il settore delle locazioni, con una costante crescita di soluzioni di affitto breve che riducono pertanto lo stock disponibile per le locazioni di medio lungo termine. Un trend che ha alimentato una situazione di vera e propria “emergenza abitativa” che Abitare In ha deciso di sfruttare attraverso il progetto Homizy, che consentirà alla società milanese di posizionarsi in forte vantaggio competitivo in un settore del mercato residenziale estremamente favorevole. Il tema del co-living rappresenta una tipologia di business più nota a livello internazionale ma attualmente ancora ai suoi albori con un’offerta ridotta e frammentata in Italia e all’estero.
Ultimi avvenimenti
Abitare In ha recentemente sottoscritto il contratto definitivo per l’acquisto del complesso immobiliare, nella zona di Piazzale Corvetto, dove è in corso di realizzazione il progetto residenziale “Olimpia Garden”.
Annuncio arrivato a distanza di pochi giorni dalla presentazione della prima piattaforma per la vendita online di case in costruzione, nata dall’importante attività di ricerca e sviluppo condotta insieme alla partecipata Tecma Solutions: un’innovativa piattaforma nel campo dell’immobiliare a livello mondiale per il grado di dettaglio, l’user experience e l’integrazione a 360 gradi con i processi aziendali.
Ricordiamo inoltre che il 30 aprile 2020 la neocostituita Homizy ha approvato un aumento di capitale sociale a pagamento, scindibile, con esclusione del diritto di opzione, per massimi 12 milioni, da eseguirsi anche in più tranche entro il 30 aprile 2021. Risorse che consentiranno alla controllata di cogliere rapidamente eventuali nuove opportunità offerte dal mercato per l’acquisto di aree dedicate allo sviluppo del nuovo business, nonché per il prosieguo delle attività di ricerca, sviluppo e progettazione.
La prima tranche dell’aumento di capitale è stata effettuata attraverso la procedura di accelerated bookbuilding. Operazione chiusa con successo, in overbooking, ed incrementata a 4,5 milioni dai 3 milioni inizialmente ipotizzati, da 20 nuovi azionisti.
Conto economico
Nell’esercizio chiuso il 30 settembre 2019 Abitare In ha messo a segno un’importante accelerazione del business, raggiungendo una posizione di leadership nel mercato residenziale milanese.
Il gruppo ha consuntivato ricavi per 44,6 milioni, di cui 35 milioni riferiti alla variazione rimanenze per l’avanzamento lavori delle iniziative immobiliari in corso e 8,6 milioni relativi alla variazione delle rimanenze per l’acquisto di nuovi complessi immobiliari.
I ricavi si sono rivelati leggermente superiori rispetto a quanto indicato nel business plan 2019-2022, in ragione dell’anticipazione di alcuni lavori. Significativo l’incremento messo a segno dalla variazione rimanenze per l’avanzamento lavori (+82,4% a/a), connesso al progetto Maggiolina e all’inizio delle fasi di sviluppo dei progetti Milano City Village e Trilogy Towers.
In forte progresso l’Ebitda salito a 11,4 milioni da 4,3 milioni dell’anno precedente, con un balzo del relativo margine dall’8,7% al 25,5 per cento. Balzo anche dell’Ebit, che si attesta a 10,8 milioni (4,1 mln al 30 settembre 2018) e dell’Ebt, quest’ultimo quasi triplicato a 9,4 milioni (3,7 milioni al 30 settembre 2018).
Il conto economico è stato chiuso infine con un utile netto in ascesa a 6,4 milioni, interamente di competenza del gruppo (2,6 milioni al 30 settembre 2018).
Stato Patrimoniale
Dal lato patrimoniale, al 30 settembre 2019 il patrimonio netto è aumentato a 47,5 milioni dai 40,8 milioni precedenti.
La posizione finanziaria netta risulta negativa invece per circa 32 milioni e in aumento rispetto ai 8,8 milioni risultanti in data 30 settembre 2018. Una dinamica che riflette l’andamento produttivo delle operazioni in corso, influenzata da un aumento delle disponibilità liquide per 3,7 milioni (salite a 21,8 milioni) e da un incremento dei debiti finanziari legato all’accensione di mutui fondiari in capo alle controllate MyCity e Trilogy Towers, nonché alle erogazioni a SAL per le operazioni Milano City Village e Abitare In Maggiolina per 25,9 milioni.
Ratio
L’analisi dei ratio mette in risalto lo status di salute finanziaria del gruppo che al 30 settembre 2019 presentava un rapporto PFN/Equity pari a 0,7x. In evidenza anche l’ottima redditività registrata durante l’ultimo esercizio, pari al 13,4%, in netto aumento rispetto al 6,3% che aveva caratterizzato l’esercizio chiuso al 30 settembre 2018.
Progetti
Nello svolgimento del proprio business Abitare In opera creando un veicolo per ogni progetto che si occuperà della realizzazione e vendita delle singole unità immobiliari. Una volta portato a termine il progetto, il veicolo distribuirà i dividendi alla capogruppo e sarà successivamente chiuso: un modello in grado di garantire una maggiore trasparenza, nonché tracciabilità dei risultati delle singole iniziative.
Entrando nel dettaglio dei progetti già conclusi nell’ultimo triennio e in fase di sviluppo, il gruppo ha già commercializzato con successo i progetti Abitare In Poste, Abitare In Maggiolina, Milano City Village e Trilogy Towers.
Abitare In Poste, progetto che prevedeva la realizzazione di un complesso residenziale (81 appartamenti per circa 6mila mq) sul sedime dell’ex centro distribuzione Milano Est di Poste Italiane, è stato chiuso con un risultato estremamente positivo per la società milanese che in sede di commercializzazione aveva riscontrato un overbooking del 144%, nonostante il periodo di massima crisi toccato dal mercato immobiliare nel 2013. I ricavi derivanti dall’operazione, pari a circa 20 milioni, sono stati poi imputati quasi totalmente all’esercizio 2016-2017 a seguito di uno slittamento dei lavori da parte della azienda appaltatrice.
Abitare In Maggiolina (9.180 mq di SLP, 14.562 mq commerciali) ha visto la propria commercializzazione concludersi lo scorso dicembre con un sold out, addirittura ancora prima dell’avvio dei lavori e anche questa volta con proposte in eccesso (+127%). I ricavi previsionali ammontano a circa 67,4 milioni, con un gross margin di 24,6 milioni e un EBT di 15,7 milioni.
Milano City Village riguarda la realizzazione di un complesso residenziale (210 appartamenti tot.) grazie al recupero dell’area dismessa “ex-Telecom” di Via Tacito (Viale Umbria Milano). Il progetto è stato chiuso con successo con due sole campagne promozionali. I primi dati della fase di commercializzazione ha visto pervenire proposte irrevocabili d’acquisto cauzionate per un totale di 94/110 appartamenti totali per complessivi circa 33 milioni. Successivamente la società ha ricevuto ulteriori proposte irrevocabili, raccogliendo un’interesse per 126 appartamenti (114% dell’offerta) per circa 45 milioni. L’operazione prevede pertanto complessivamente ricavi per circa 78,2 milioni, un gross margin di 27,6 milioni e un EBT di 16,8 milioni. La seconda campagna promozionale ha portato a termine la vendita delle 100 unità abitative di City Garden e dei 13 appartamenti di City Plaza, sottoscrivendo complessivamente contratti per 44 milioni, di cui 13,5 milioni di anticipi contrattualizzati già incassati per 4,8 milioni in sede di sottoscrizione dei preliminari. Sono state raccolte anche 14 proposte irrevocabili in cosiddetto “overbooking” da alcuni clienti in lista di attesa.
Trilogy Towers interessa la realizzazione di un progetto da 130 unità e oltre 6.000 mq di superficie verde che sorgerà a Milano in zona Piazzale Accursio. La campagna promozionale è stata chiusa con successo dopo aver ricevuto proposte in acquisto per oltre 55 milioni, superiori del 7,8% rispetto ai 51 milioni stimati nel Business Plan. Le Trilogy Towers sorgeranno in un contesto che ha già avviato da anni un percorso di profonda riqualificazione e riconversione e che a breve ospiterà la nuova sede del Consolato Americano.
Nel 2020 proseguiranno/saranno avviate le attività di commercializzazione di tre nuovi progetti, in zona Naviglio Grande (il già noto “Palazzo Naviglio”), via Savona e zona Corvetto (Olimpia Garden).
Per quanto riguarda Olimpia Garden, la società ha reso noto in data 29 maggio 2020 di aver ricevuto 79 proposte irrevocabili, di cui 65 trasformate in contratti preliminari, di cui 37 sottoscritti successivamente al 2 marzo confermando l’interesse delle famiglie milanesi per l’acquisto della prima casa anche nel momento delicato della “quarantena”.
Lo scorso 10 giugno Abitare In ha annunciato i risultati di vendita del progetto Palazzo Naviglio che, nonostante il periodo Covid, ha registrato numeri superiori alle attese, confermando come la casa continui ad essere una priorità per le famiglie. La commercializzazione del progetto ha visto la vendita del 90% delle unità immobiliari disponibili (proposte vincolanti e preliminari) per un controvalore di 28,1 milioni di euro e anticipi contrattualizzati per 8,6 milioni. I ricavi attesi sono saliti a 31 milioni, registrando un incremento del 12,7% rispetto i 27,5 milioni inizialmente comunicati, sottolineando l’elevata domanda e il grande interesse suscitato dal progetto.
Outlook
L’emergenza sanitaria da Covid-19 rappresenta una crisi senza precedenti che tuttavia non dovrebbe impattare su un mercato resiliente come l’immobiliare milanese e un business pluriennale di una realtà quale Abitare In ma che porterà a una maggiore disruption del settore, con un cambiamento della domanda. Sfida pronta ad essere accolta dal gruppo meneghino che ha già presentato l’innovativa piattaforma online per l’acquisto della casa.
Ricordiamo inoltre che lo scorso settembre 2019 Abitare In ha approvato il nuovo piano industriale 2019-2021, che prevede il consolidamento di ricavi per complessivi 282 milioni, con un EBT di 66 milioni, oltre ad aver presentato un aggiornamento della pipeline al 2024 da oltre 800 milioni di ricavi. Il portafoglio ordini raggiungerà 310 milioni nel 2021, mentre nell’intero arco temporale le caparre e gli anticipi già contrattualizzati passeranno dai 55,8 milioni di fine 2019 a 85 milioni nel 2021.
Come già anticipato, nel 2019 il gruppo ha superato le aspettative in ragione dell’anticipazione di alcuni lavori, registrando ricavi per 44 milioni e un EBT di 9,4 milioni. I numeri del piano non comprendono gli introiti attesi dall’iniziativa Homizy.
